서울남부지방법원 2026타경4454. 화곡동 아줄리움 제5층 제502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 임차인 오진수입니다. 임대차계약일은 2021.01.15, 확정일자는 2021.02.02, 전입·점유개시는 2021.02.26이고 보증금은 287,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.11.08 양천구 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 대항력이 있습니다.
일반적인 대항력 임차인 물건이라면 유찰로 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 단순히 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 매수인 인수 산정액 44,849,600원, 2회 유찰 시 93,439,680원이 잡혀 있습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에서 미배당 잔액의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 면적 / 세대규모 | 28.87㎡ · 아줄리움 15세대 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.02.16 매매 · 거래가액 287,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오진수 건물 전부 · 주거 | 287,000,000원 | 2021.02.26 2021.02.02 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 오진수의 전입·점유개시일 2021.02.26은 말소기준인 2022.11.08 양천구 압류보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.03.21에는 보증금 287,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 시세 비교 — 94.8%지만, 실거래 표본은 1건
아줄리움은 총 15세대, 사용승인일은 2020.12.24입니다. 비교 가능한 실거래는 2022.06 전용 29.91㎡·2층 325,000,000원 1건입니다. 이 사건의 최저가 308,000,000원은 해당 거래금액의 94.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.91㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 325,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 비교 거래보다 낮습니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고 최신 거래시점도 2022.06이므로, 이를 곧바로 현재 시세보다 싸다는 근거로 확대해석하기는 어렵습니다. 특히 다세대·도시형생활주택은 개별 호수의 층·향·내부상태와 실수요층에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 신건 308,000,000원에는 가격 안전마진을 크게 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 오진수 보증금 | 287,000,000원 | 287,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 15,888,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 308,000,000원 가정에서는 오진수 보증금 287,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 15,888,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 룰상 인수 산정 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 308,000,000원 | 0원 | 0원 | 308,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 246,400,000원 | 44,849,600원 | 0원 | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 197,120,000원 | 93,439,680원 | 0원 | 197,120,000원 |
일반 대항력 인수형이라면 유찰될수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조지만, 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소의 특별매각조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 5호선 까치산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 4~6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가 4,268,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 총 15세대 규모의 도시형생활주택이고 확인되는 실거래도 1건이므로, 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래표본에 기반한 가격 검증은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 오진수 임차권등기가 매각 후 특별조건에 따라 실제 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 양천구·잠실세무서·강서세무서 관련 압류가 있고, 당해세 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 325,000,000원 실거래는 2022.06 한 건입니다. 308,000,000원이 현재도 적정한지 인근 다세대·도시형생활주택 매물과 실거래를 별도 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.03.15 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 이후 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현장 점유상태는 별개일 수 있으므로 현황과 인도 가능 시점을 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 특별조건이 막는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 오진수의 전입이 말소기준보다 빨라 대항력은 분명히 존재하고, 보증금도 287,000,000원으로 큽니다. 일반적인 구조라면 유찰될수록 미배당 보증금이 커져 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질 부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 308,000,000원으로 봅니다. 다만 가격 측면에서는 325,000,000원의 비교 실거래가 단 1건이고 거래시점도 2022.06이어서, 94.8%라는 비율만으로 강한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 유지 여부, 가격의 승부처는 현재 현장시세 확인입니다.
