서울남부지방법원 2026타경4470. 구로동 태형팰리스 102동 1303호, 전용 30.51㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 권영란은 2021년 5월 21일 거래가 329,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 사건은 주택도시보증공사가 320,000,000원을 청구하며 진행한 강제경매입니다. 등기상 핵심은 김소율의 주택임차권입니다. 김소율은 2021년 5월 21일 전입·점유를 시작했고 보증금은 320,000,000원으로, 경매개시결정일인 2026년 4월 6일보다 앞서 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
원칙만 적용하면 보증금 320,000,000원이 최저가 304,000,000원을 넘기 때문에 낙찰가가 낮아져도 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 적용되는 매각에서는 김소율 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단하고, 시세 비교도 최저매각가 304,000,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제13층 제1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 30.51㎡ · 제13층 · 방2·거실·주방·욕실·다용도실 |
| 건물 | 지하 3층·지상 14층 · 사용승인 2020.07.01 |
| 소유자 | 권영란 (2021.05.21. 거래가 329,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건으로 해소
과거 신정신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 2024년 구로구 압류도 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025년 2월 24일 등기된 김소율의 주택임차권 320,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년 5월 21일로 경매개시결정에 앞서므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김소율 | 건물 전부 · 320,000,000원 | 2021.05.21 | 2021.04.12 / 2023.03.20 | 대항력 有 우선변제 없음 실질 승계 0 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 내려왔는데 신건은 3.04억
태형팰리스 전용 30.51㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균 284,500,000원보다 최근 거래 흐름을 우선해 보면, 최근 12개월 3건 평균은 274,333,333원, 최신 거래는 2026년 5월 270,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 30.51㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2024.02 | 30.51㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 274,333,333원 |
현재 최저매각가 304,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%입니다. 최신 거래 270,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세 자체가 -12.9%이므로 전체 과거 평균이나 2024년의 315,000,000원 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,056,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 320,000,000원 | 298,944,000원 |
| 미배당 | - | 21,056,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택도시보증공사 청구액 320,000,000원 중 298,944,000원이 배당되고 21,056,000원이 미배당됩니다. 김소율 보증금은 원칙상 매수인 인수 구조로 계산될 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건에서 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 기준 도시형생활주택으로 방2·거실·주방·욕실·다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 14층 중 제13층 제1303호이며 사용승인일은 2020.07.01입니다.
- 도로·주차. 북서측 약 25m, 남서측 약 8m 포장도로에 접하고 옥내 76대·옥외 3대 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 신호. 태형팰리스는 32세대이며, 확인된 최근 가격 추세가 -12.9%이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김소율의 임차권은 보증금 320,000,000원·대항력 있는 선순위 권리이므로 특별매각조건의 적용 범위와 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 304,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%이고 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -12.9%입니다. 2024년 315,000,000원 거래나 전체 평균 284,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 304,000,000원, 1회 유찰 시 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격 차이를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.07 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 특별조건이 풀지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 320,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 큰 인수 부담이 생길 수 있는 물건입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 채권자의 매수인 상대 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 하고 있어, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 304,000,000원은 최근 12개월 평균 274,333,333원의 110.8%이고 최신 거래는 270,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -12.9%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 못 사는 물건”은 아니지만, “특별조건이 있으니 신건 3.04억도 싸다”라고 볼 수 있는 물건도 아닙니다. 권리 위험은 특별매각조건으로 크게 낮아졌고, 남은 핵심은 현재 가격이 최근 시장보다 높다는 점입니다.
