서울남부지방법원 2026타경4486. 서울 강서구 내발산동 스페이스빌 제2층 제202호, 전용 36.65㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사대성하우징이고, 2020년 6월 11일 거래가액 273,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 임차권자 이유나입니다. 임대차계약일은 2020년 4월 21일, 확정일자는 2020년 4월 27일, 전입 및 점유개시는 2020년 5월 11일이며, 보증금은 273,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022년 1월 25일 포천세무서장의 압류입니다. 이유나의 전입은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차권입니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 따른 미배당 보증금의 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 706-7 스페이스빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 36.65㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.11. 거래가액 273,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.01.25. 갑구 6번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강서구 압류, 연천군 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이유나의 주택임차권 등기는 2022.06.13.이지만 전입일은 2020.05.11.로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 특별매각조건 때문에 매수인이 미배당 보증금을 실제로 떠안는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유나 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 273,000,000원 | 2020.05.11 | 2020.04.27 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 3,000,000원 높고 추세도 하락
스페이스빌(706-7)은 14세대, 사용승인일 2016년 10월 26일입니다. 대상 전용면적은 36.65㎡이며 면적이 일치하는 최근 거래는 2026년 2월 315,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 315,000,000원이고, 현재 최저매각가 318,000,000원은 이보다 3,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 36.65㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.01 | 40.05㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.65㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
전체 2건 평균은 316,500,000원이지만 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 101.0%로 시세보다 낮지 않습니다. 더구나 최근 거래는 이전 거래 대비 -0.9%의 하락 추세입니다. 따라서 신건 가격에 별도의 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 임차인 이유나 보증금 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 39,748,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 318,000,000원 가정 시 이유나의 보증금 273,000,000원은 전액 우선배당됩니다. 주택도시보증공사 가압류에는 39,748,000원이 배당되고 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울내발산초등학교 동측 인근으로, 중소형 아파트단지·도시형생활주택·다세대주택·단독주택·노변상가·학교 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2016.10.26입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,274,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 가격 점검. 최저가 318,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 315,000,000원의 101.0%입니다. 최근 추세도 -0.9%이므로 신건 가격 메리트는 없습니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 이후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 해소되지만, 가격은 신건 메리트가 없다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 273,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 핵심 위험을 해소합니다. 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 권리 쪽보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 신건 최저가 318,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 315,000,000원보다 높고, 최근 추세도 -0.9%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 위험은 특별조건으로 정리되지만, 가격상 할인 매력은 없는 상태로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
