서울남부지방법원 2026타경4495. 서울 강서구 화곡동 위하우스 4층 401호, 전용 27.73㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 서유진은 2022.07.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.08.로, 2023.04.28. 압류보다 앞섭니다. 보증금도 280,000,000원으로 최저가 235,000,000원보다 큽니다. 특별조건이 없다면 신건 배당 후 49,090,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 서유진 관련 룰상 미배당액 49,090,000원은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다. 이 특별조건은 서유진 관련 잔액에 적용되는 조건이며, 별도 점유자인 YUNUSOV ODILKHON MUZAFFAR UGLI는 2025.07.02. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 111-10 위하우스 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.73㎡ · 지상6층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 정슬기 (2022.07.21. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2016.03.14 |
| 단지 규모 | 위하우스(111-10) · 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.04.28. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2016년 하나은행 근저당과 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국·국민건강보험공단· 강서구·안산시 압류와 2026.04.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차관계 — 2건을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 / 점유자 | 전입·확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서유진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.07.08 확정 2022.06.08 배당요구 2024.07.18 | 280,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 룰상 미배당 49,090,000원은 특별조건으로 반환청구권 포기 |
| YUNUSOV ODILKHON MUZAFFAR UGLI 전부 | 전입 2025.07.02 | 4,000,000원 월 500,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
두 임차관계를 합쳐 하나의 보증금 위험으로 보면 안 됩니다. 서유진은 대항력 있는 임차권자지만 특별매각조건으로 미배당 잔액의 실질 인수가 제거됩니다. 반면 YUNUSOV ODILKHON MUZAFFAR UGLI는 전입이 말소기준 이후라 대항력 자체가 없습니다. 따라서 이 사건에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질적으로 0원입니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 더 큰 문제는 235,000,000원이라는 가격
위하우스(111-10) 전용 27㎡대 거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 208,900,000원이지만, 2022.07 거래 280,000,000원이 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 179,750,000원, 최신 거래는 2024.05 174,500,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 대비 -21.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 28.88㎡ | 5 | 174,500,000원 |
| 2024.02 | 27.73㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.07 | 27.73㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 27.84㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2022.01 | 28.46㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,750,000원 |
현재 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.7%입니다. 특별매각조건 때문에 실질 인수액이 0원이므로 실질취득가도 신건에서는 235,000,000원입니다. 즉 대항력 임차권이 정리된다고 해도 가격 자체가 최근 시세보다 훨씬 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -21.3%라 전체 평균 208,900,000원만 보고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 서유진 보증금 | 280,000,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 서유진의 미배당액은 49,090,000원이나, 특별매각조건에 따라 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당·인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 235,000,000원 | 49,090,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 188,000,000원 | 95,432,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 150,400,000원 | 132,505,600원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 서유진 관련 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 따라서 유찰이 발생하면 그때부터는 실제 낙찰가 하락이 가격 메리트로 연결될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황·대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상6층 건물의 4층 401호. 사용승인일은 2016.03.14이며 승강기·난방·급배수·화재경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사지대 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며 남서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,457,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 체크. 16세대 규모이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균 179,750,000원과 최근 추세 -21.3%를 가격 판단의 중심에 두는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 물건에서 실질 인수 0원의 근거는 서유진 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 179,750,000원의 130.7%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 구간이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.3%이며 최신 거래도 2024.05 174,500,000원입니다. 전체 평균 208,900,000원만 기준으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 점유자 명도. YUNUSOV ODILKHON MUZAFFAR UGLI의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유가 계속된다면 인도·명도 절차는 별도 문제입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 5건이 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 특별조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 신건 배당만 계산하면 49,090,000원이 남는 구조이기도 합니다. 하지만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건 때문에 서유진 관련 매수인 부담은 실질 0원입니다. 다른 점유자 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
문제는 가격입니다. 실질취득가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 179,750,000원의 130.7%이고, 최신 거래는 174,500,000원, 최근 추세는 -21.3%입니다. 따라서 신건에서의 결론은 명확합니다. 권리 위험은 특별조건으로 해소됐지만 가격은 최근 시세보다 높아 보류. 이 물건의 메리트는 유찰로 매각가가 낮아질 때부터 다시 계산하는 편이 맞습니다.
