서울남부지방법원 2026타경4499. 양천구 신월동 로빈시그니쳐 9층 901호, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 249,000,000원입니다. 현재 소유자는 허은미이고, 2020년 6월 4일 매매를 원인으로 거래가액 237,000,000원에 취득해 2020년 8월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 권리분석은 단순한 “임차보증금이 얼마 남느냐”만 보면 안 됩니다. 첫째, 말소기준은 2023년 6월 2일 주택도시보증공사의 가압류 850,000,000원입니다. 김준현은 그보다 앞선 2022년 9월 2일 전입·점유를 갖췄고 2022년 8월 16일 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 둘째, 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 셋째, 이와 별개로 대지권 목적 토지의 별도등기 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 늦은 가압류가 말소기준

2020년 설정된 제3.4구잠수기수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2023년 6월 2일 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 남부천세무서장 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 점유·전입을 갖춘 김준현과, 별도등기 토지 지상권입니다.

② 임차인 — 김준현은 대항력·우선변제, 강영지는 대항력 미상

③ 별도등기 — 금액으로 환산되지 않는 인수권리

따라서 이 물건의 실질취득을 단순히 “249,000,000원에 끝난다”고 단정하면 안 됩니다. 김준현 관련 미배당 반환청구는 특별매각조건으로 해소되는 구조지만, 별도등기 지상권의 법률효과와 강영지의 대항력 여부는 금액 미상 위험으로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

배당 계산상 김준현 부족분은 286,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 잔액은 실질 인수 0원으로 봅니다. 별도등기 지상권과 강영지 점유 문제는 이 배당표와 별개의 확인사항입니다.

⑤ 유찰 시 — 낙찰가가 내려가면 김준현 계산상 부족분은 커진다

일반적인 대항력 임차권 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 커져 매수인의 실질취득비용이 다시 올라가는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건도 배당 계산만 보면 신건 286,000원, 1회 유찰 시 49,388,800원, 2회 유찰 시 88,671,040원으로 부족분이 커집니다. 그러나 이 사건에는 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있으므로, 그 조건이 적용되는 잔액을 일반적인 인수액처럼 낙찰가에 더해 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강중학교 북측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·5호선이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 30m 내외 포장도로, 북서측으로 약 4m 내외 막다른 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브, 지하1층·지상11층 건물이며 사용승인일은 2020-06-17입니다.
• 설비. 난방·도시가스·위생 및 급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 대로2류 접합·도시철도 저촉 등 제한사항이 있습니다.
• 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 규모. 로빈시그니쳐는 16세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권은 매수인이 인수합니다. 지상권의 존속기간·범위·내용을 토지 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 특별매각조건 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원본을 확인해야 합니다.
• 강영지 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월 1,200,000원이나 전입신고일이 미상입니다. 주민등록·점유 시점 확인 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
• 김준현 배당 구조. 신건 가정 배당액은 244,714,000원이고 계산상 부족분은 286,000원입니다. 특별매각조건이 이 잔액 청구를 해소하는 핵심입니다.
• 시세 확인. 동일 면적 실거래가가 제시돼 있지 않아 249,000,000원의 가격 적정성은 별도 실거래 원본 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기와 특별매각조건을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — 주된 보증금보다 ‘별도등기와 미상 점유’가 승부처

이 사건에서 가장 큰 숫자는 김준현의 보증금 245,000,000원이지만, 특별매각조건 때문에 그것만 보고 매수인에게 거액이 승계된다고 판단하는 것은 맞지 않습니다. 신건 배당 계산상 부족분은 286,000원이고, 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 해당 잔액은 실질 인수 0원으로 해석하는 구조입니다.

오히려 놓치면 안 되는 것은 말소되지 않는 별도등기 지상권과 대항력 판정이 아직 불가능한 강영지의 점유입니다. 여기에 동일 면적 실거래가가 없어 신건 최저가 249,000,000원의 가격 메리트도 현재 데이터만으로는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “보증금 245,000,000원의 단순 인수형”도, “권리가 모두 정리되는 안전형”도 아닙니다. 특별매각조건은 주된 보증금 위험을 낮추지만, 별도등기 지상권과 미상 점유는 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.