서울남부지방법원 2026타경4512. 화곡동 ‘더숨153’ 101동 2층 201호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.06.27. 계양세무서장 압류로, 제공된 권리분석상 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 김다흔은 그보다 훨씬 앞선 2021.11.09. 전입·점유와 2021.10.20. 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
보통이라면 이런 구조는 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 인수형으로 봐야 합니다. 실제 제공된 회차 시나리오도 1회 유찰 시 인수액 49,656,000원, 2회 유찰 시 89,884,800원을 산출합니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하므로, 김다흔 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4512 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 16.06㎡ · 철근콘크리트구조 6층건 중 제2층 |
| 사용승인 | 2021.07.15. |
| 소유자 | 박일성 · 2021.11.30. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건
김다흔의 주민등록·점유일은 2021.11.09., 확정일자는 2021.10.20.로 모두 말소기준일 2023.06.27.보다 앞섭니다. 임차보증금은 250,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기는 2023.11.20. 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 이 사건의 핵심이 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다흔 | 건물 전부 | 2021.11.09. / 2021.10.20. | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 승계 0원 |
| 정제훈 | 미상 | 2025.07.15. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정제훈은 전입일이 말소기준일 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건에서는 전입 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 대항력 임차인으로 보지는 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.8억’이 중요하다
더숨153은 134세대, 사용승인일은 2021.07.15.입니다. 제공된 거래 12건의 전체 평균은 252,916,666원이지만, 대부분 2021~2022년 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 이 오래된 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 252,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 255,000,000원은 전체 평균 252,916,666원과는 비슷해 보입니다. 하지만 전체 평균은 과거 255,000,000~275,000,000원대 거래가 다수 포함된 수치입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 180,000,000원과 비교하면 최저가는 141.7%입니다. 즉 최근 관측 시세보다 75,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 김다흔 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 255,000,000원 가정에서는 김다흔 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 630,000원이 배당되는 구조입니다. 제공된 배당표상 신청채권자 미배당액은 249,370,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — ‘인수형’ 계산과 특별조건을 구분
| 회차 | 매각가 | 산출상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 204,000,000원 | 49,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 163,200,000원 | 89,884,800원 | 0원 |
위의 49,656,000원과 89,884,800원은 대항력 임차인의 미배당분을 매수인이 인수한다고 놓은 기계적 시나리오 값입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당분 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 있으므로 김다흔에 대해서는 그 인수액을 실질 0원으로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 전용면적은 16.06㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 ‘까치산공원’ 동측 인근, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 더숨153까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2021.07.15.이며 위생·급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측·동측 초록마을로34길, 북측 초록마을로36길이 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지 공시지가 3,497,000원/㎡이며 인접지·도로 대비 경사를 이루는 부정형 토지로 더숨153 건부지로 이용 중입니다.
- 제한. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 김다흔 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건의 적용 주체와 효력을 다시 확인해야 합니다.
- 정제훈 점유 확인. 전입은 2025.07.15.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 실제 점유 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 252,916,666원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 180,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -30.6%입니다. 감정가와 과거 고가 거래만 보고 응찰가를 정하면 현재 시장가격을 과대평가할 수 있습니다.
- 유찰 구조 확인. 제공 통계상 더숨153 경매의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 현재 255,000,000원, 1회 유찰 204,000,000원, 2회 유찰 163,200,000원의 각 가격대를 최근 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 내부구조·이용상황을 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의했으며 발코니 확장 등으로 실제 내부가 다를 수 있다고 기재합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 김다흔 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 해석하는 것이 핵심입니다. 정제훈 역시 전입이 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
따라서 이 물건의 더 큰 문제는 권리가 아니라 현재 가격입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 255,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원의 141.7%이며, 최근 거래 추세도 -30.6%입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 과거 거래까지 섞인 전체 평균 252,916,666원과 비슷하다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 주된 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이 사건의 결론입니다.
