서울남부지방법원 2026타경4520. 영등포동7가 ‘여의도써밋’ 9층 905호, 공부상 용도는 오피스텔이고 대상 면적은 18.41㎡입니다. 소유자 오승훈은 2022.03.10 매매를 원인으로 거래가 258,000,000원에 취득했고 2022.04.01 소유권이전등기가 접수됐습니다. 권리분석의 기준점은 2023.02.07 강서세무서장의 국세 압류입니다. 이후 양천세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 최희정은 말소기준보다 앞선 2022.03.31 주민등록, 2022.03.14 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 258,000,000원입니다. 현재 회차 249,000,000원에 매각된다는 계산에서는 집행비용을 제외한 244,714,000원이 배당되어 원칙적인 부족분이 13,286,000원 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정하고 있어, 최희정에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제905호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 18.41㎡ · 지하1층/지상12층 건물 중 9층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.10.01 · 여의도써밋 21세대 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.10 매매 · 거래가액 258,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최희정 | 건물전부 · 2022.03.31 점유개시 2022.04.01 | 258,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.03.14 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 13,286,000원이나 특별매각조건 적용 |
| ZHONG CHENMIN | 미상 · 2026.03.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일은 말소기준 이후 | 미상 확정일자 미상 | 별도 확인 최희정 특별매각조건의 적용 대상 아님 |
실제 임차·점유 관련 신고자는 2명으로 정리됩니다. 최희정은 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 말소기준보다 먼저 주민등록을 마쳐 대항력 있는 임차인입니다. 반면 ZHONG CHENMIN은 2026.03.02 전입으로 말소기준일 2023.02.07보다 늦지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현 단계에서 대항력 유무를 과도하게 단정하기보다 보증금·계약관계·점유 원인을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.49억’으로 본다
특별매각조건을 반영하면 매수인의 최희정 관련 실질 인수는 0원이므로, 실질취득가는 249,000,000원입니다. 이 금액을 시세와 비교해야 합니다. 전체 실거래 평균은 244,333,333원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있고, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 227,000,000원, 최신 거래 227,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -7.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 17.33㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.33㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 17.46㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 17.46㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 18.41㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 17.46㎡ | 4 | 251,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.04 | 17.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 18.41㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 244,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 227,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 249,000,000원은 전체 평균 244,333,333원의 101.9%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 227,000,000원의 109.7%입니다. 최신 거래도 2024.01의 227,000,000원으로 동일합니다. 더구나 최근 가격 수준은 이전 거래군보다 7.7% 낮아진 추세로 집계됩니다. 따라서 신건 최저가를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 최희정 보증금 | 258,000,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최희정 보증금의 부족분은 13,286,000원입니다. 일반 규칙상 이 금액이 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 최희정 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최희정 인수는 늘지 않고 실질 0원 조건을 적용
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 249,000,000원 | 13,286,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 199,200,000원 | 62,388,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,360,000원 | 101,671,040원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조를 점검해야 합니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 최희정의 미배당 반환청구권을 포기시키는 조건이므로, 최희정에 한해서는 유찰돼도 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 이 조건을 ZHONG CHENMIN의 미상 보증금·계약관계까지 확대 적용할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 사용승인일은 2021.10.01이고 대상 면적은 18.41㎡입니다.
- 입지. 영동초등학교 남측 인근이며 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 20미터, 북서측 약 5미터 포장도로에 접하며 토지는 평탄한 세장형, 준주거지역입니다.
- 규모. 여의도써밋은 21세대입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건으로 가격 비교 표본이 넓지 않습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회이고, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있으며 최근 낙찰가 자료는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 최희정 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- ZHONG CHENMIN 확인. 전입일은 2026.03.02이나 보증금·확정일자·점유 원인이 미상입니다. 특별매각조건의 적용 대상이 아니므로 계약서와 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.01 민간임대주택 등록등기가 존재합니다. 매각 후 말소·승계 처리와 관련 서류를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 2.27억 우선. 전체 평균 244,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 227,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래군보다 7.7% 낮아진 것으로 집계됩니다. 최저가 249,000,000원은 최근 시세 이상입니다.
- 배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 집행 과정에서 달라질 수 있는 항목이 있으므로 최종 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최희정은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인이고 보증금도 258,000,000원이라 일반적인 구조라면 매수인 인수 문제가 발생합니다. 그러나 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 최희정 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 둘째, 그 결과 실질취득가는 249,000,000원이지만 최근 12개월 평균과 최신 거래 227,000,000원보다 22,000,000원 높은 수준이고, 가격 추세도 -7.7%입니다. 여기에 확약 범위 밖의 미상 점유자 확인이 남습니다. 따라서 이 사건은 주된 권리 위험은 특별조건으로 줄었지만, 신건 가격과 잔존 점유관계 확인이 판단의 중심인 오피스텔 경매입니다.