서울남부지방법원 2026타경4537. 서울 강서구 등촌동 라움팰리스 제6층 제602호, 전용 28.92㎡ 규모의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 김한울의 선순위 임차권과 이를 해소하는 특별매각조건입니다. 김한울은 2021.04.30 전입·점유, 2021.03.10 확정일자를 갖추고 보증금은 314,000,000원입니다. 말소기준인 2025.03.14 서울특별시 압류보다 앞서므로 등기 순서만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 2,238,000원이지만, 매수인 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다. 이 특별조건은 해당 보증금 반환청구권과 임차권등기에 관한 것으로, 별도 점유관계 자체까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.92㎡ · 지하2층/지상7층 건물 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 서정훈 (소유권이전 접수 2021.04.30 · 매매 원인 2020.10.19) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건으로 실질 인수 0
등기부상 우리은행 근저당 2건은 각각 2021.03.04와 2021.04.23 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.14 서울특별시 압류입니다. 김한울의 임차권등기는 2023.06.05로 말소기준보다 앞서고, 전입·점유도 2021.04.30이어서 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이번 매각에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있어, 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 임차·점유 관계
| 점유자 / 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한울 · 건물 전부 | 2021.04.30 | 2021.03.10 | 314,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원 |
| 정현겸 · 점유 부분 미상 | 2025.06.11 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 실질 인수는 없어도 신건 가격은 높다
라움팰리스(636-3)는 16세대이며, 비교 가능한 최근 거래는 2025.12 전용 26.79㎡·4층 285,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 285,000,000원이고 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 표본이 1건뿐이라 시세 폭을 넓게 확인할 수는 없지만, 현재 최저가 317,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.79㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 285,000,000원 |
특별매각조건 때문에 선순위 임차보증금의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 317,000,000원입니다. 이 금액은 최근 거래 285,000,000원의 111.2%로, 신건에서 가격상 할인 효과는 없습니다. 선순위 임차권이 해소된다는 이유만으로 가격까지 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 김한울 보증금 | 314,000,000원 | 311,762,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 314,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김한울 보증금의 미배당액은 2,238,000원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 2,238,000원은 룰상 부족분일 뿐 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매화근린공원 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트단지·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 증미역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상7층 건물로, 승강기·기계식 주차장·도시가스·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 완경사 사다리형 토지이며 북동측·남서측·남동측 도로에 접합니다. 공시지가는 5,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 최근 비교 거래는 1건으로, 가격 판단에 활용할 실거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 우선. 실질 인수 0원이라도 신건 최저가는 최근 12개월 거래의 111.2%입니다. 권리 정리와 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 김한울 임차권. 전입 2021.04.30·확정일자 2021.03.10·보증금 314,000,000원의 선순위 임차권이므로 특별매각조건의 적용 여부가 핵심입니다.
- 정현겸 점유. 전입은 2025.06.11로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유 부분과 보증금이 미상이므로 명도 전 현황 확인이 필요합니다.
- 실거래 표본. 최근 비교 거래가 1건뿐이므로 285,000,000원을 절대적인 단일 시세로 보지 말고 실제 호별 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 문제는 풀렸지만, 가격 문제는 남는다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 314,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 실제로 현재 회차 배당 계산에서도 2,238,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 317,000,000원은 최근 12개월 실거래 285,000,000원의 111.2%입니다. 최근 비교 거래가 1건뿐이라는 한계까지 감안하면, 신건에서 높은 가격을 감수할 근거는 강하지 않습니다. 라움팰리스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 결론은 권리 위험은 특별매각조건으로 해소, 신건 가격은 보류입니다.
