서울남부지방법원 2026타경4541. 강서구 화곡동 디아인스 102동 303호, 전용 35.24㎡의 오피스텔입니다. 말소기준은 2025.03.14. 서울특별시 압류이고, 그보다 앞선 2023년 박민규의 주택임차권등기가 존재합니다. 박민규는 2019.07.01. 주민등록, 2019.08.09. 점유개시·확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차인이며 보증금은 241,500,000원입니다. 통상이라면 말소기준보다 앞선 임차권은 핵심 인수위험이지만, 이 사건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 박민규 임차권만 놓고 보면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 하지만 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 한혜민이 별도로 확인되고, 2023.12.18. 전입으로 말소기준인 2025.03.14.보다 앞섭니다. 한혜민 역시 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 박민규에게 적용되는 특별매각조건을 한혜민에게까지 확대해 볼 수 없으므로, 한혜민의 보증금·점유관계가 확정되기 전에는 이 물건을 “인수 0원 확정”으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 899-31 디아인스 제102동 제3층 제303호 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 전용 35.24㎡ · 12층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 서정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2018.05.04 |
① 권리 흐름 — 박민규는 특약 해소, 한혜민은 별도 확인
말소기준은 갑구 5번 서울특별시 압류(2025.03.14.)입니다. 박민규의 을구 1번 주택임차권은 2023.08.31. 등기돼 말소기준보다 앞서며, 등기 내용상 임대차계약일은 2019.06.15.·2021.05.03., 주민등록일은 2019.07.01., 점유개시일은 2019.08.09., 확정일자는 2019.08.09. 및 2021.05.04.입니다. 보증금은 230,000,000원에서 11,500,000원이 증액돼 총 241,500,000원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.01 | 2019.08.09 / 2021.05.04 | 241,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0* |
| 한혜민 | 미상 | 2023.12.18 | 2021.05.04 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 인수액 미상 |
* 특별매각조건에 따른 박민규 관련 판단입니다. 한혜민에게는 별도로 적용된다고 볼 자료가 없어 분리해 판단해야 합니다.
③ 가격 — 2.56억이 2.60억보다 낮지만, 표본은 1건
확인되는 동일 면적 실거래는 전용 35.24㎡, 2021.08. 6층의 260,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 256,000,000원은 이 금액의 98.5%로 약 1.5% 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2021.08.이므로, 이 차이만으로 현재 가격이 충분히 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 35.24㎡ | 6 | 260,000,000원 |
가격 자체는 확인 실거래보다 4,000,000원 낮지만, 한혜민의 보증금이 미상이라 실제 총취득부담이 256,000,000원으로 확정된 것은 아닙니다. 미확인 인수액이 발생하면 실질취득액은 그만큼 높아집니다. 따라서 이 사건은 2.56억이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 먼저 한혜민의 임대차관계를 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 박민규 보증금(우선변제) | 241,500,000원 | 241,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,500,000원 | 10,116,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사의 미배당액은 231,384,000원입니다. 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박민규는 0원*, 한혜민 위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 256,000,000원 | 10,116,000원 | 231,384,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 204,800,000원 | 0원 | 241,500,000원 | 40,367,200원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 163,840,000원 | 0원 | 241,500,000원 | 80,753,760원* |
* 회차별 계산상 표시되는 박민규 관련 미배당 인수액은 특별매각조건에 의해 실질 0원으로 봅니다. 낙찰가가 내려가더라도 해당 특별매각조건이 적용되는 박민규 부분을 실질취득액에 더하지 않습니다. 반면 한혜민의 보증금은 별도로 확인되지 않아 위 회차표에 포함돼 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역 남측 인근. 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물, 사용승인일 2018.05.04. 기본 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·스프링클러, CCTV, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지이며 아파트·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 곰달래로와 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 디아인스 80세대, 대상 전용면적 35.24㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한혜민 보증금 확인이 최우선. 2023.12.18. 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 박민규와 한혜민을 합쳐 보지 말 것. 박민규 보증금 241,500,000원에는 특별매각조건이 적용되지만, 한혜민은 별도 임차인입니다.
- 가격 표본 한계. 확인 실거래는 2021.08. 260,000,000원 1건입니다. 최저가 256,000,000원이 98.5% 수준이라는 이유만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.11.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권 해소”와 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 박민규는 보증금 241,500,000원의 선순위 대항력 임차권자이지만, 특별매각조건상 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 그 부분의 실질 인수는 0원입니다. 그러나 별도의 대항력 임차인 한혜민이 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 위험은 박민규에 관한 특별매각조건으로 없어지지 않습니다.
가격도 압도적으로 낮은 구조는 아닙니다. 최저가 256,000,000원은 확인 실거래 260,000,000원의 98.5%이고, 거래 표본은 2021.08. 1건입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 한혜민의 보증금과 점유관계를 확인해 실질취득액을 확정하는 것입니다. 박민규 부분의 특약 해소는 분명한 장점이지만, 확약 밖 임차인 위험이 남아 있는 만큼 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 확인해야 합니다.
