서울남부지방법원 2026타경4545. 영등포역 북측 인근의 다솔메트로시티 7층 701호로, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 채권보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 이원종은 2021.05.17 임대차계약, 2021.05.18 주민등록과 확정일자, 2021.06.06 점유개시로 기록돼 있고, 말소기준인 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 통상 구조라면 경매대금으로 돌려받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 임차인입니다.
이번 사건은 그 통상 구조에 특별매각조건이 붙습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 이원종 보증금 348,000,000원 가운데 338,384,000원이 배당되고 9,616,000원이 남지만, 이 9,616,000원은 특별조건 적용 시 매수인의 실질 부담이 되지 않습니다. 이 조건은 이원종 임차인에 한정되므로, 별도의 임차인이 확인되는 경우 그 인수위험은 따로 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이원종 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 업무시설 및 근린생활시설 중 제7층 제701호 |
| 사용승인일 | 2020.10.19 |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 348,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만, 특별조건이 인수를 차단
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원종 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 348,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
이원종은 전입 2021.05.18, 확정일자 2021.05.18, 점유개시 2021.06.06으로 기록됩니다. 배당요구도 이루어졌습니다. 룰상 현재 회차 미배당 보증금은 9,616,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 구조 — 최저가 344,000,000원, 실질취득도 344,000,000원
이 사건에서 최저가만 보면 344,000,000원이고, 현재 회차 배당계산상 임차인 미배당액은 9,616,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인은 이 미배당액을 승계할 수 있어 단순한 최저가 비교가 위험합니다. 그러나 본건은 이원종에 대한 반환청구권 포기가 명시돼 있으므로 현재 회차의 실질취득은 344,000,000원으로 정리됩니다.
다만 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 기준값이 확인되지 않으므로, 344,000,000원이 시세보다 싸다는 판단은 하지 않습니다. 권리 리스크가 특별조건으로 해소됐다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 344,000,000원 | 9,616,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 275,200,000원 | 77,452,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 220,160,000원 | 131,722,240원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 1. 임차인 이원종 보증금(우선변제) | 348,000,000원 | 338,384,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 348,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차인 미배당액은 9,616,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이원종에 대한 해당 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 영등포역 북측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·쇼핑몰·시장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 영등포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 업무시설 및 근린생활시설이며, 본건은 7층 701호입니다. 사용승인일은 2020.10.19입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차시설·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 위치하며, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 도로. 북측 약 4m, 서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부상 이용. 오피스텔이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. “미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소” 조건이 이원종에게 적용되는지 매각물건명세서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 1번 임차권등기가 특별조건에 따라 실제로 말소되는 절차와 시점을 집행기록에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.06.04 선행 민간임대주택등기의 매각 후 등록·말소 상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 기준 없이 감정가 344,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔 거래가격과 현재 매물을 따로 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로 현황조사 및 현장 확인을 거쳐 인도 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 사건은 숫자만 보면 경계 대상입니다. 이원종의 보증금은 348,000,000원으로 현재 최저가 344,000,000원보다 크고, 배당 시뮬레이션에서도 9,616,000원의 미배당액이 남습니다. 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 이 잔액이 매수인의 부담으로 이어져 낙찰가를 낮춰도 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다.
하지만 본건의 특별매각조건은 그 결론을 바꿉니다. 이원종에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에, 현재 회차 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 상당 부분 정리됩니다. 남는 판단은 가격입니다. 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 만큼 344,000,000원을 싸다고 전제해서는 안 되며, 신건 가격 자체의 적정성은 별도의 시세조사가 필요합니다. 또한 선행 민간임대주택등기의 매각 후 처리도 원본 확인 대상입니다.
