서울남부지방법원 2026타경4564. 금천구 독산동 라온하우스 101동 4층 404호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김은희 씨는 2019.10.18. 거래가액 259,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2020년부터 효력이 이어지는 임차인 김예찬의 주택임차권입니다. 전입일 2020.06.23., 확정일자 2020.06.10., 보증금 269,000,000원으로, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2023.09.07. 금천세무서장의 압류입니다. 따라서 2022.10.05. 등기된 김예찬의 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 구조를 뒤집습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차권에 한해서는 실질 승계액이 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4564 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제404호 · 사용승인일 2019.04.08. |
| 소유자 | 김은희 · 2019.10.18. 매매 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
김예찬의 임차권등기는 말소기준인 2023.09.07. 압류보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2020.06.09., 확정일자는 2020.06.10., 주민등록 및 점유개시는 2020.06.23.이고, 2022.10.05. 임차권등기가 접수됐습니다. 보증금은 269,000,000원이며 배당요구도 한 상태입니다. 이후 2023.09.07. 국세 압류, 2026.02.02. 서울특별시 압류, 2026.04.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.23. | 2020.06.10. | 269,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
김예찬은 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 배당요구도 접수돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 명의의 별도 중복 임차인 신고는 없습니다. 이 사건의 특별매각조건은 바로 이 임차권의 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 내용입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 김예찬 보증금 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 13,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 287,000,000원 가정 시 임차인 보증금은 269,000,000원 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,182,000원이 배당돼 데이터상 255,818,000원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 현재 회차에서도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 404호입니다. 사용승인일은 2019.04.08.입니다.
- 입지. 영남초등학교 북측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·교육시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 “미배당 보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김예찬 임차권은 원래 선순위 권리입니다. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 말소 절차와 서류 제출 주체를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24. 민간임대주택등기가 존재합니다. 말소기준보다 앞선 기재이므로 입찰 전 현재 효력과 말소 여부를 등기 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 금천세무서 및 서울특별시 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 등 조세채권 순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교 없이 감정가 287,000,000원만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 인근 동일·유사 다세대의 최근 거래가와 매물가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현 점유상태와 인도 여부를 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 특별매각조건이 핵심”
이 물건을 등기 순서만 보고 판단하면 보증금 269,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 전형적인 인수형입니다. 실제로 1회·2회 유찰 시 일반 계산상 매수인 인수액이 각각 43,414,400원, 88,691,520원으로 커집니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 제공된 조건대로라면 김예찬 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 287,000,000원이고 신건이지만, 최신 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 근거가 없습니다. 결론은 “권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소, 가격 판단은 별도 검증”입니다.
