서울남부지방법원 2026타경4573. 화곡동 웰타운비 7층 703호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 신재욱은 2021.03.19 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 255,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.02.24 잠실세무서장 압류이며, 그보다 앞선 2021.03.19 전입·점유를 갖춘 이도윤의 임차관계가 권리분석의 중심입니다.
임차인 이도윤의 임대차계약일은 2021.02.06, 확정일자는 2021.02.10, 전입·점유개시일은 2021.03.19이고 보증금은 255,000,000원입니다. 따라서 말소기준일보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 290,000,000원 가정 배당에서는 보증금 전액이 배당되는 것으로 계산되어 애초 미배당 보증금이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제12층 중 제7층 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.02.24 압류 · 국(잠실세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 인수는 특별조건으로 차단
말소기준인 2022.02.24 압류보다 임차인의 전입·점유가 먼저입니다. 따라서 이도윤은 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다. 2023.04.14에는 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2023.04.25 주택도시보증공사의 1,990,000,000원 가압류, 2026.04.09 강제경매개시결정, 2026.05.12 국의 압류가 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
다만 대항력 임차인의 존재만 보고 “낙찰가가 내려가면 보증금 차액을 매수인이 떠안는다”고 결론 내리면 이번 사건에서는 틀립니다. 특별매각조건이 그 반환청구를 포기시키고 임차권등기까지 말소하도록 정하고 있기 때문입니다. 특별조건을 적용하지 않은 회차별 계산상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 27,048,000원, 2회 유찰 시 72,798,400원이지만, 이번 매각조건을 적용한 실질 인수액은 각각 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도윤 | 건물 전부 | 255,000,000원 | 2021.03.19 | 2021.02.10 | 2023.04.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
임차인은 이도윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자·경매신청채권자로 등장하지만, 임차인 명단에서 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 분류된 것은 아닙니다. 따라서 보증금 255,000,000원을 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 290,000,000원입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 가격이 현재 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가 290,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 0원 | 0원 | 290,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 27,048,000원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 72,798,400원 | 0원 | 185,600,000원 |
일반 계산상 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않았을 때의 회차별 수치입니다. 이번 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 각 회차 가격의 시장 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 이도윤 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 30,140,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 290,000,000원에서는 임차인 보증금 255,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 미배당이 발생하며, 전체 채권자 미배당액은 2,214,860,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제12층 건물 중 제7층 제703호입니다. 사용승인일은 2020.08.14입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 토지 기초정보. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 166.9㎡, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이 기재가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.19 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 점유상태 확인. 이도윤은 임차권등기가 되어 있으나, 현재 실제 점유 여부는 별도로 확인해 명도 일정과 비용을 판단해야 합니다.
- 체납세액 확인. 2022.02.24 잠실세무서장 압류와 2026.05.12 강서세무서장 압류가 있으므로 실제 체납세액과 법정기일, 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가를 확인하기 전에는 최저가 290,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있는 부담스러운 물건입니다. 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙상 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 그러나 현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 더 중요한 것은 유찰 후 미배당분이 생기더라도 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건입니다. 이 조건을 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 290,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로는 저가 매수라고 볼 수 없고, 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않았습니다. 또한 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 상태와 체납세 배당관계도 입찰 전 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리 위험은 특별매각조건으로 상당 부분 정리되지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 신건입니다.
