서울남부지방법원 2026타경4584. 서울 강서구 화곡동 포엠빌 8층 803호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2021.11.13 매매를 원인으로 2022.01.03 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 283,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 근저당이 아니라 2023.03.16 국세 압류입니다. 제공된 권리분석상 이 압류가 말소기준입니다.
문제는 남권식의 임차관계가 그보다 빠르다는 점입니다. 임대차계약일은 2021.11.04 및 2022.01.03, 확정일자는 2021.12.21, 주민등록·점유개시는 2022.01.03으로 기록되어 있습니다. 따라서 말소기준보다 선행하는 대항력 임차인으로 분류됩니다. 임차보증금은 283,000,000원으로 신건 최저가 279,000,000원보다 4,000,000원 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제8층 제803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로18길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 8층 803호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.13 매매 · 2022.01.03 소유권이전 · 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 말소기준 | 2023.03.16 갑구 5번 압류 · 국(계양세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
말소기준은 2023.03.16 국세 압류입니다. 이후의 2025.12.24 압류와 2026.04.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 남권식의 주택임차권등기는 2024.02.02에 접수되어 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 이미 형성된 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다. 남권식은 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.01.03이므로 제공된 분석상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 대상 4명
| 성명 | 전입 / 점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남권식 | 2022.01.03 | 283,000,000원 | 대항력 有 | 배당산정상 없음 | 미배당 인수 |
| 이정훈 | 2025.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상훈 | 2026.02.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정우 | 2026.02.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
남권식은 전유부분 전부를 대상으로 한 주거용 임차권등기이며, 보증금은 283,000,000원입니다. 임차권등기 내용에는 확정일자 2021.12.21도 기재되어 있습니다. 다만 제공된 배당산정은 남권식의 우선변제 배당을 0원으로 계산하고 있어, 실제 입찰 전에는 확정일자·배당요구·배당순위가 매각물건명세서와 배당관계에서 어떻게 처리되는지 반드시 원본 대조가 필요합니다.
이정훈·이상훈·이정우는 모두 2023.03.16 말소기준 이후 전입이므로 제공된 분석상 대항력은 없습니다. 다만 현재 점유·인도 관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 279,000,000원 | 274,294,000원 | 8,706,000원 | 약 283,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 223,200,000원 | 219,275,200원 | 63,724,800원 | 약 283,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 107,739,840원 | 약 283,000,000원 |
표면 최저가는 279,000,000원에서 223,200,000원, 다시 178,560,000원으로 내려가지만, 대항력 있는 보증금이 더 크기 때문에 총취득 부담은 단순히 80%·64%로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 물건은 “유찰되면 싸지는 일반 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가면 인수분이 늘어나는 물건”으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 인수 · 임차인 남권식 보증금 | 283,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 274,294,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당산정에서는 집행비용 4,706,000원, 주택도시보증공사 274,294,000원 배당으로 매각대금 279,000,000원이 소진되고, 신청채권 기준 미배당은 8,706,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 실질취득 판단은 대항력 인수형 정확도 규칙을 별도로 적용해 약 283,000,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 8층 803호입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 업무용·주상복합용 건물이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 북서측 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 5m, 서측 약 4m 도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 등고평탄한 세로장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남권식 보증금부터 확정. 대항력 있는 보증금 283,000,000원이 최저가를 초과하므로, 미배당 인수액을 뺀 낙찰가만으로 투자금액을 계산하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당순위 원본 대조. 임차권등기에는 확정일자 2021.12.21이 기재되어 있으나 제공된 배당산정은 우선변제 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 매각물건명세서와 배당관계 원본 확인이 핵심입니다.
- 후순위 전입자 3명 점유 확인. 이정훈·이상훈·이정우는 대항력은 없지만 실제 인도·명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.03 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원으로 내려가도 대항력 보증금 때문에 실질취득은 정확도 규칙상 약 283,000,000원 기준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질취득가 하락”이 아니다
이 사건은 표면상 신건 최저가가 279,000,000원인 오피스텔이지만, 핵심은 283,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 남권식의 전입·점유는 2022.01.03으로 2023.03.16 말소기준보다 빠릅니다. 보증금도 현재 최저가보다 크기 때문에 정확도 규칙상 매수인의 실질취득은 약 283,000,000원으로 봐야 합니다.
1회 유찰 시 매각가는 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원까지 내려가지만, 이 사건에서는 그 하락분을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당·승계 부담이 커지는 인수형이기 때문입니다. 여기에 후순위 전입자 3명의 점유관계와 남권식의 확정일자·배당순위 확인까지 필요합니다. 표면 최저가보다 선순위 임차보증금과 실제 미배당 인수액을 먼저 보는 사건입니다.
