서울남부지방법원 2026타경4588. 화곡동 더숨153 제101동 2층 206호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자 박일성은 2021년 12월 13일 매매를 원인으로 2021년 12월 15일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 250,000,000원입니다. 핵심 권리자는 임차인 김승후입니다. 임대차계약일은 2021년 10월 20일, 확정일자는 2021년 10월 28일, 주민등록과 점유개시는 2021년 11월 24일로 모두 말소기준인 2023년 6월 27일 압류보다 빠릅니다.
따라서 일반적인 권리판정만 놓고 보면 김승후의 보증금 250,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 봐야 합니다. 다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김승후 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 이 조건은 김승후 보증금에 관한 것이며, 그 범위 밖 임차인에게까지 확대되는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제206호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 시세 비교 대상면적 | 16.07㎡ |
| 소유자 | 박일성 · 2021.12.13 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2021.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별조건이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2023.06.27 국(계양세무서장) 압류입니다. 김승후의 주민등록·점유개시일은 2021.11.24로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자 2021.10.28과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 2023.12.27 임차권등기가 접수됐고, 2025.12.24 국 압류와 2026.04.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승후 | 건물 전부 | 2021.11.24 | 2021.10.28 | 250,000,000원 | 2023.12.27 · 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
* 특별매각조건을 반영하지 않은 회차별 룰상 인수액은 1회 유찰 시 11,793,600원, 2회 유찰 시 59,594,880원입니다. 본 건은 위 특별매각조건을 반영해 김승후 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 1.80억, 신건은 3.03억
더숨153은 134세대, 사용승인일 2021.07.15입니다. 거래자료 전체 12건의 평균은 252,916,666원이지만, 2021~2022년의 2억대 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 그 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 180,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -30.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 252,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
특별매각조건을 반영하면 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 303,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 168.3%입니다. 전체 12건 평균 252,916,666원과 비교해도 최저가는 119.8%이지만, 가격 판단의 핵심은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 1.80억원과 -30.6% 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 임차인 김승후 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 47,958,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 250,000,000원 중 예상배당액은 47,958,000원, 미배당액은 202,042,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며, 특별매각조건에 따라 김승후 보증금의 미배당 잔액에 대해서도 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 시세 비교 대상면적은 16.07㎡입니다.
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근으로 단독주택·연립주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 도보 약 13분 거리에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 2층 206호이며, 사용승인일은 2021.07.15입니다. 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·소방·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측·북동측 초록마을로34길과 서측 초록마을로36길의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다. 단지 토지면적은 1,828.4㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 확인됩니다.
- 거래 유동성. 최근 12개월 비교 거래는 1건이고, 최근 가격 수준은 이전 구간보다 30.6% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김승후 보증금의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 직전 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 1.80억. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 252,916,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -30.6%이므로 감정가 303,000,000원을 시세 기준으로 받아들이면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 242,400,000원, 2회 유찰 가정 193,920,000원이며 2회 유찰 가격도 최근 거래 180,000,000원보다 높습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.15 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 매각 전 최신 등기와 매각물건명세서에서 처리 상태를 재확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 시 내부는 이해관계인 부재 등으로 건축물 현황도와 외부 관찰·탐문을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 특별매각조건이 그 인수 문제를 어떻게 처리하는가에 있습니다. 김승후는 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력·우선변제권이 있지만, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그러나 가격은 전혀 다른 문제입니다. 실질취득액 303,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 180,000,000원의 168.3%이고, 최근 추세도 -30.6%입니다. 2회 유찰 가정가 193,920,000원조차 최근 거래보다 높습니다. 여기에 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.3회라는 점까지 겹칩니다. 권리상 주된 인수는 특별조건으로 정리되지만, 현재 가격은 보류가 아니라 경계 구간입니다.
