서울남부지방법원 2026타경4592. 강서구 화곡동 삼성쉐르빌 102동 6층 601호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2020.07.18. 매매계약을 원인으로 2020.08.19. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 280,000,000원입니다. 임차인 박은경의 임대차계약일도 2020.07.18., 확정일자는 2020.07.20., 전입·점유개시는 2020.08.28.입니다. 이 임차인의 전입은 말소기준인 2022.12.08. 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다.
보통 이 구조에서 가장 큰 위험은 유찰로 매각대금이 보증금보다 낮아질 때 생기는 미배당 보증금의 매수인 승계입니다. 실제 시나리오도 1회 유찰 시 52,836,800원, 2회 유찰 시 98,429,440원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 그러나 이번 사건의 매각조건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 박은경 임차인에 관한 위 금액은 특별매각조건을 반영하면 실질 인수 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제6층 제601호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 6층 601호 |
| 사용승인 | 2020.06.26. |
| 소유자 | 김대성 · 2020.07.18. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2022.12.08. 포천세무서장 압류입니다. 이후 2023.01.16. 강서구 압류와 2026.04.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박은경의 임차권등기는 2024.04.15. 접수됐지만, 임차권등기보다 중요한 것은 그보다 앞선 2020.08.28. 전입·점유입니다. 말소기준보다 약 2년 이상 앞서 대항력을 갖춘 것으로 기록돼 있어, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 승계를 반드시 계산해야 하는 사건입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은경 | 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2020.08.28. | 2020.07.20. | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
② 가격·환금성 — 권리 위험은 줄었지만 ‘2.89억이 싼지’는 별도 문제
현재 감정가와 최저매각가는 모두 289,000,000원입니다. 소유자의 2020년 등기상 거래가액 280,000,000원보다는 9,000,000원 높지만, 이 거래는 2020년 가격이므로 현재 시세를 판단하는 직접 근거로 쓰기 어렵습니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최신 동일면적 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
특별매각조건을 적용하면 실질취득가는 낙찰가와 같습니다. 현재 회차는 289,000,000원, 1회 유찰 시 231,200,000원, 2회 유찰 시 184,960,000원입니다. 원래 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 더하면 1회 유찰 시 52,836,800원, 2회 유찰 시 98,429,440원의 승계액이 계산되지만, 이 사건에서는 해당 임차인에 대한 반환청구권 포기 조건 때문에 실질 인수는 0원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 박은경 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 4,154,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격 289,000,000원 가정 시 임차인 박은경에게 보증금 280,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 4,154,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 미배당액은 275,846,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 ‘솔뫼공원’ 서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 삼성쉐르빌까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로 강서로29길, 남측으로 가로공원로77길이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건으로 사용승인일은 2020.06.26.이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 등고평탄한 토지이며 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 내부 확인. 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의한 조사로, 발코니 확장 등 실제 내부구조가 다소 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 매각기일 전 매각물건명세서의 해당 문구가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·말소 확인. 박은경은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 절차를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 계산을 이중으로 보지 않기. 원칙상 인수액은 1회 유찰 시 52,836,800원, 2회 유찰 시 98,429,440원으로 계산되지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 해당 임차인에 대해 0원*입니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 감정가 289,000,000원을 현재 시세보다 싸다고 볼 최신 동일면적 실거래 근거가 없습니다. 권리 해소와 가격 적정성은 분리해 판단해야 합니다.
- 환금성 확인. 삼성쉐르빌은 28세대 규모이고 경매 평균 유찰 5.1회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어, 재매각 시 수요와 거래 속도를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가는 내부구조 일부를 도면·외부관찰에 의존했습니다. 실제 내부 상태와 발코니 확장 여부 등은 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 더 중요한 것은 특별매각조건
이 사건을 숫자만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 289,000,000원짜리 물건을 점유하는 고위험 인수형 구조처럼 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 유찰될수록 52,836,800원, 98,429,440원의 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이번 매각에는 그 위험을 바꾸는 조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 확인된 박은경 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 분석됩니다. 따라서 권리의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 특별매각조건이 최종 매각조건에 그대로 존재하고 이행되는지입니다.
다만 권리가 정리된다고 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 최저가 289,000,000원이 현 시세보다 낮다는 최신 실거래 근거는 없고, 삼성쉐르빌 경매 지표는 평균 5.1회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 이 물건은 권리 위험은 특별조건으로 크게 완화되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 별도 검증해야 하는 다세대주택입니다.
* 특별매각조건을 반영한 실질 인수액. 배당 시뮬레이션 원칙상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 52,836,800원, 2회 유찰 시 98,429,440원으로 계산되나, 해당 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 박은경 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 분석했습니다.
