서울남부지방법원 2026타경4603. 영등포구 대림동 더스카이뷰 101동 301호, 전용 36.04㎡ 오피스텔입니다. 소유자 조환성은 2022년 거래가 350,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 세금·공과금 관련 압류가 이어진 뒤 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리관계의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.02.15. 강서세무서의 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞서 전입한 임차권자 채소라의 보증금 350,000,000원입니다.
채소라는 2022.03.31. 전입, 2022.03.08. 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 신건 매각가 313,000,000원을 그대로 배당하면 집행비용 5,182,000원을 제외한 307,818,000원이 보증금에 배당되고, 데이터상 미배당액은 42,182,000원입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건에서 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 채소라 관련 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 36.04㎡ · 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조환성 (2022.04.04. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2021.05.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채소라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.08 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 김세영 | 미상 | 2024.10.16 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
김세영은 2024.10.16. 전입으로 말소기준인 2023.02.15. 압류보다 뒤입니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입 순서상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차권 자체만 보고 42,182,000원을 그대로 인수액으로 잡아서는 안 됩니다. 특별매각조건까지 함께 읽어야 권리분석이 완성됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.13억, 최신 거래는 2.00억
더스카이뷰는 29세대, 2021.05.06. 사용승인된 건물입니다. 대상 전용면적은 36.04㎡이고, 가장 최근 동일 면적 거래는 2026.01. 4층 200,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.04㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 39.56㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2022.03 | 35.56㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.01 | 37.74㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.01 | 35.56㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2021.12 | 37.74㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.07 | 36.10㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.07 | 36.10㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2021.06 | 36.10㎡ | 5 | 328,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 321,777,777원 |
전체 9건 평균은 321,777,777원이지만, 2021~2022년의 328,000,000원~349,000,000원대 거래가 많이 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이고, 최근 거래 구간은 과거 구간 대비 -40.7%입니다. 신건 실질취득액 313,000,000원은 최근 시세의 156.5%이므로 최근 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 임차인 채소라 보증금 | 350,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채소라 보증금 부족액은 42,182,000원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 금액은 매수인 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차보증금 부족액 | 특별매각조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 313,000,000원 | 42,182,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 250,400,000원 | 103,905,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 200,320,000원 | 153,284,480원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당액은 낙찰가가 내려갈수록 증가하는 구조입니다. 이 사건은 그 부분을 특별매각조건으로 차단한 경우입니다. 따라서 회차별 실질취득은 매각가 자체와 같아집니다. 다만 현재 신건 313,000,000원은 최근 거래 200,000,000원을 크게 웃돌고, 2회 유찰 가정가 200,320,000원에 이르러서야 최근 거래 수준과 거의 맞닿습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 입지. 서울신영초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 상업·업무용 건물, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 대림역(구로구청)이 위치합니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 6,689,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 단지이고, 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채소라의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 김세영 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 존재하며 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 교부청구와 체납세 성격을 확인해야 합니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 321,777,777원보다 2026.01. 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 -40.7%입니다. 과거 328,000,000원~349,000,000원 거래만 보고 가격 상한을 높이면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 2회 유찰 가정가는 200,320,000원으로 최근 거래 200,000,000원 수준에 근접합니다.
맺으며 — “권리 해결 = 가격 해결”은 아니다
이 사건의 권리분석 포인트는 분명합니다. 채소라는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 신건 배당만 보면 42,182,000원의 미배당액이 발생하지만, 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 김세영 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
그러나 가격 쪽 결론은 정반대입니다. 실질취득 313,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 200,000,000원의 156.5%이고, 최근 거래 추세는 -40.7%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보면 신건이 비싸지 않아 보일 수 있지만, 최신 시장을 기준으로 보면 가격 부담이 매우 큰 신건입니다. 단지 경매 평균도 2.0회 유찰입니다. 권리는 특별조건으로 정리됐지만, 가격은 유찰을 통해 최근 시세에 가까워지는지 확인해야 하는 물건입니다.
