서울남부지방법원 2026타경4628. 마곡동 필네이처 11층 1113호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건을 어떻게 반영하느냐입니다. 김선우는 2023.02.24 주민등록, 2023.02.25 점유개시, 2023.02.20 확정일자를 갖춘 보증금 150,000,000원의 임차인으로, 2025.03.11 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 등기상 말소기준으로 계산된 2026.04.14 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
통상이라면 매각대금 141,000,000원에서 집행비용 2,774,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 138,226,000원이 배당되어, 보증금 중 11,774,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 이 사건에서 그 11,774,000원은 일반 권리관계상 계산되는 금액일 뿐, 특별조건을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 795-1 필네이처 제11층 제1113호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡중앙8로 86 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건 내 제11층 제1113호 · 사용승인일 2016-07-18 |
| 소유자 | 박은상 (2022.10.18 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有, 그러나 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김선우 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 점유개시 2023.02.25 | 150,000,000원 | 전입 2023.02.24 확정 2023.02.20 배당요구 2025.03.11 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김선우의 보증금은 150,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 신건 매각가 141,000,000원 기준 일반 배당표에서는 집행비용을 제외한 138,226,000원이 임차인에게 배당되고, 11,774,000원이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 김선우 보증금 | 150,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 미배당액은 11,774,000원입니다. 다만 본건 특별매각조건에 따라 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 141,000,000원 | 11,774,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 112,800,000원 | 39,579,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 90,240,000원 | 61,784,320원 | 실질 인수 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 실제로 이 사건의 일반 계산값도 유찰될수록 11,774,000원, 39,579,200원, 61,784,320원으로 증가합니다. 다만 본건은 특별매각조건이 바로 그 잔액 청구를 차단하므로, 이 숫자를 매수인 실질취득액에 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 제11층 제1113호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역 등에 포함되며, 북측 약 10m 도로에 접합니다. 공시지가는 9,269,000원/㎡입니다.
- 현황도 차이. 건축물현황도에는 현관 기준 욕실이 남측으로 표시되어 있으나 현황은 북측에 위치합니다. 욕실 방향 외 면적이나 구조의 다른 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김선우 임차권은 등기상 선순위이므로 특별조건에 따른 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수를 구분. 신건 기준 일반 계산상 미배당액 11,774,000원을 그대로 매수인 인수액으로 합산하면 이 사건을 잘못 읽게 됩니다.
- 현황도 차이 확인. 욕실 방향이 건축물현황도와 현황에서 다르므로 감정평가서의 내부구조도를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 현재 가격 별도 검토. 2022.10.18 거래가액 163,000,000원과 현재 감정가 141,000,000원만으로 현재 시장가를 단정하지 말고 실제 응찰 전 주변 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 = 무조건 인수”가 아니다
이 물건을 등기부만 빠르게 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 피해야 할 인수형 물건처럼 보입니다. 신건 매각가 141,000,000원에서는 실제로 일반 배당계산상 11,774,000원이 미배당되기 때문입니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
따라서 핵심 결론은 명확합니다. 룰상 미배당은 존재하지만 매수인 실질 인수는 0원. 신건 기준 실질취득액은 141,000,000원으로 봅니다. 다만 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 권리상 가장 중요한 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 현재 가격 수준 자체는 입찰 직전 별도로 검증해야 합니다.
