서울남부지방법원 2026타경4633. 양천구 목동 동인에버빌 제2층 제201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박태훈이고 2019.10.21 매매를 원인으로 거래가 122,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 양수열의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.09.20, 확정일자는 2022.09.21, 전입·점유개시는 2022.10.07이며 보증금은 138,000,000원입니다. 현재 강제경매개시결정은 2026.04.14이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 대항력이 있습니다.
다만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 대항력 있는 임차권이라는 형식만 보고 미배당액을 그대로 매수인이 떠안는 구조로 보면 안 됩니다. 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 553-33 동인에버빌 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 23.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 · 사용승인 2011.12.13 |
| 소유자 | 박태훈 (2019.10.21 매매 · 거래가 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원
현재 살아 있는 선순위 담보권은 없고, 2012년 설정된 지리산농업협동조합 근저당권은 2014.05.21 이미 말소됐습니다. 2024.02.29 김동훈의 강제경매개시결정도 2024.11.08 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026.04.14입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수열 | 건물의 전부 · 138,000,000원 | 2022.10.07 / 2022.09.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
참고로 특별매각조건을 반영하지 않은 회차 계산상, 2회 유찰 시 매수인 인수액은 11,329,920원으로 산출되어 있습니다. 그러나 본건은 위 특별매각조건이 적용되므로 실제 입찰 판단에서는 실질 인수 0원 기준으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래보다 22,000,000원 높다
동인에버빌은 12세대, 2011.12.13 사용승인된 건물입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2025.11 전용 21.23㎡·2층의 180,000,000원 거래 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 모두 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 21.23㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
신건 최저가 202,000,000원은 최근 거래가격 180,000,000원보다 22,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 202,000,000원입니다. 따라서 신건이 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 비교 표본이 1건이라는 점도 함께 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 양수열 보증금 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 60,372,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 77,628,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 202,000,000원 가정에서는 집행비용 3,628,000원, 임차인 양수열 138,000,000원, 주택도시보증공사 60,372,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 138,000,000원 중 77,628,000원은 미배당으로 남습니다.
④ 유찰 시 구조 — 가격은 내려가지만 임차권 계산은 별도 확인
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 202,000,000원 | 60,372,000원 | 77,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 161,600,000원 | 20,537,600원 | 117,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 129,280,000원 | 0원 | 138,000,000원 | 11,329,920원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목3동 주민센터 동측 인근이며 다가구주택·아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 등촌역·염창역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 제2층 제201호이며 사용승인일은 2011.12.13입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5m 내외의 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 4,014,000원/㎡입니다. 토지면적은 220.2㎡입니다.
- 대지면적 표기. 등기사항전부증명서 표제부와 토지대장상 면적은 220.2㎡, 집합건축물대장 표제부상 대지면적은 213.8㎡이며 차이 6.4㎡는 도로 후퇴에 따른 도로 면적입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 양수열은 전입 2022.10.07·확정일자 2022.09.21·보증금 138,000,000원의 대항력 있는 임차권자입니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 202,000,000원은 최근 실거래 180,000,000원보다 22,000,000원 높습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래가 1건이므로 개별 호수 상태와 면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 대지면적 차이 확인. 220.2㎡와 213.8㎡의 차이 6.4㎡가 도로 후퇴에 따른 도로 면적이라는 감정평가서 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 특별조건으로 해소, 가격은 아직 높다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 양수열은 보증금 138,000,000원의 대항력 있는 임차권자입니다. 둘째, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
권리 쪽 위험이 해소됐다고 해서 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가격인 180,000,000원의 112.2%입니다. 즉 현재 회차의 판단 포인트는 ‘인수금’보다 최근 거래 대비 높은 신건 가격입니다. 특별매각조건의 효력을 원문으로 확인한 뒤, 가격 수준을 별도로 따져야 하는 물건입니다.
