서울남부지방법원 2026타경4637. 강서구 화곡동 ‘제이투리더스뷰’ 9층 905호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 윤주성은 2022년 3월 6일 매매계약을 체결하고 거래가액 360,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당이나 가압류가 아니라, 보증금 360,000,000원의 주택임차권입니다. 임차권자 유수정은 확정일자 2022년 3월 31일, 주민등록일자 2022년 4월 8일, 점유개시일자 2022년 4월 10일이며, 2024년 4월 23일 임차권등기가 설정됐습니다.

현재 등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2026년 4월 14일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 유수정의 임차권은 그보다 앞서 존재하므로, 특별조건이 없다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 선순위 권리입니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있습니다. 즉 이 사건은 ‘원칙상 인수형이지만 특별매각조건으로 실질 인수가 제거된 사건’으로 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건이 핵심

2022년 3월 설정됐던 신목신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당은 같은 해 4월 이미 말소됐습니다. 2024년 유성준이 신청한 종전 강제경매도 2024년 11월 말소됐습니다. 현재 남은 핵심 권리는 유수정의 주택임차권, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 그리고 이후 동양자산관리대부 주식회사의 10,120,952원 가압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

유수정은 확정일자와 전입을 갖추고 배당요구도 했습니다. 따라서 임차인 자체의 권리 강도는 높습니다. 다만 이번 매각은 그 강한 권리를 그대로 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기까지 말소하는 조건입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 싸다는 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 368,000,000원입니다. 현재 회차에서는 유수정의 보증금 360,000,000원이 배당표상 전액 배당되므로 일반 계산에서도 매수인 인수액은 0원이고, 특별매각조건까지 고려한 실질취득 역시 368,000,000원입니다.

중요한 점은 이 3.68억원을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없다는 것입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다. 이 사건에서 현재 확인할 수 있는 가격 포인트는 신건이라 감정가가 그대로 최저가라는 사실과, 유찰 시에는 특별매각조건 덕분에 원칙상 발생할 임차보증금 인수액이 실질적으로 제거된다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

현재 368,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 360,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에 2,048,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당 합계는 368,072,952원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 2022년 2월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 9층 물건입니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 상가·오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 4필지 일단의 정방형 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용되고, 동측 약 6m·서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자판단은 ‘미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소’ 조건이 실제 매각조건으로 확정돼 있는지가 핵심입니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 특별조건이 있어도 낙찰 후 말소에 필요한 서류·절차와 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 현재 실질취득 3.68억. 신건에서는 인수액이 0원이므로 현재 실질취득비용은 최저가와 같은 368,000,000원입니다.
• 유찰 시 특약 효과 재확인. 일반 계산상 1회 유찰 시 70,521,600원, 2회 유찰 시 128,577,280원의 임차보증금 인수액이 산출되지만, 특별매각조건이 유지되면 실질 인수는 0원입니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 정하지 말고 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 낙찰 전 현 점유상태와 관리비 체납 여부, 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건 원문을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 승계위험은 특별조건이 끊는다”

이 물건을 숫자 하나로만 보면 가장 눈에 띄는 것은 보증금 360,000,000원의 대항력 임차인입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이라 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수위험이 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙었습니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 신건의 실질취득은 368,000,000원입니다.

따라서 결론은 권리구조는 특약 덕분에 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 할인 매력은 아직 드러나지 않았고, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리공포가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행 여부와 실제 시장가격 대비 응찰가입니다.