서울남부지방법원 2026타경4642. 강서구 화곡동 ‘우솔하우징’ 5층 502호, 전용 50.87㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김홍중으로 2022.06.23 매매를 원인으로 2022.07.21 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 599,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2026.03.23 광주은행 가압류 50,656,520원입니다. 과거 경기남부수산업협동조합 근저당 4,057,200,000원은 2022.06.30 이미 말소됐기 때문에 이번 경매의 말소기준이 아닙니다.
이 사건에서 권리분석의 중심은 등기부상 2024.07.05 설정된 김동혁의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.12, 확정일자는 2022.05.13, 점유개시는 2022.06.30, 주민등록일자는 2022.07.01이며 보증금은 590,000,000원입니다. 모두 2026.03.23 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권이라 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번 매각에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1018-3 우솔하우징 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.87㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김홍중 (2022.06.23 매매 · 2022.07.21 소유권이전 · 거래가액 599,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 482,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 590,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.23 갑구 4번 가압류 · 주식회사광주은행 50,656,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2026.03.23 광주은행 가압류입니다. 2026.04.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 김동혁의 임차권등기는 2024.07.05로 말소기준보다 빠르고, 전입·확정일자도 모두 선행합니다. 통상 구조라면 배당되지 않은 보증금이 매수인 인수로 이어지는 유형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동혁 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.01 | 2022.05.13 | 590,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 유미현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 배당계산상 김동혁 보증금 부족분은 115,220,000원이지만, 특별매각조건의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하여 김동혁 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 유미현의 미상 보증금까지 해소한다고 볼 근거가 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 482,000,000원은 지표상 80.3%, 그러나 ‘확정 할인’은 아니다
우솔하우징은 총 10세대, 사용승인일 2022.02.16이며, 비교 면적은 전용 50.87㎡입니다. 거래표본은 10건, 평균 거래금액은 600,000,000원, 최저 599,000,000원, 최고 609,000,000원입니다. 확인된 최신 거래는 2022.08, 599,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 50.87㎡ | 3 | 599,000,000원 |
| 2022.08 | 50.87㎡ | 2 | 599,000,000원 |
| 2022.07 | 50.87㎡ | 4 | 599,000,000원 |
| 2022.07 | 50.87㎡ | 4 | 609,000,000원 |
| 2022.07 | 50.87㎡ | 4 | 599,000,000원 |
| 2022.06 | 50.87㎡ | 6 | 599,000,000원 |
| 2022.06 | 50.87㎡ | 5 | 599,000,000원 |
| 2022.06 | 50.87㎡ | 4 | 599,000,000원 |
| 2022.06 | 50.87㎡ | 2 | 599,000,000원 |
| 2022.05 | 50.87㎡ | 3 | 599,000,000원 |
| 평균 | 50.87㎡ | 10건 | 600,000,000원 |
최저가 482,000,000원은 최근12개월 평균 지표 600,000,000원의 80.3%이고, 최신 확인 거래 599,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실질취득비용은 김동혁 관련 특별조건만 보면 최저가와 같지만, 유미현의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않습니다. 따라서 80.3%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 확실히 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,220,000원 |
| 1. 임차인 김동혁 보증금 | 590,000,000원 | 474,780,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 50,656,520원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 590,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김동혁 보증금 부족분은 115,220,000원입니다. 원칙대로라면 매수인 인수 대상이지만 특별매각조건 때문에 김동혁 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 광주은행과 주택도시보증공사는 해당 가정에서 배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 집합건물이며 우솔하우징은 총 10세대입니다.
- 입지. 강신초등학교 북동측 인근. 아파트·단독주택·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 엘리베이터·난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평지 주거용 부지이며 북측 및 남측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 133.6㎡, 공시지가는 3,473,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 김동혁 보증금 부족분 115,220,000원에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 집행되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 유미현 보증금 확인이 최우선. 전입일 2022.07.13은 말소기준 2026.03.23보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확정되기 전까지 실질취득액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 482,000,000원만 보고 할인 판단 금지. 시세지표 대비 80.3%이지만 유미현 승계액이 발생하면 실질취득비용은 최저가보다 높아집니다.
- 실거래 시점 확인. 확인된 최신 거래가 2022.08이므로 매각기일 2026.10.16 시점의 현장 호가·실거래 수준과 반드시 교차확인해야 합니다.
- 10세대 다세대 환금성 점검. 동일 면적 거래 이력은 있으나 대단지 공동주택과는 매수층 구조가 다를 수 있으므로 실제 매도기간과 거래 빈도를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해결”
표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가는 482,000,000원, 시세지표의 최근12개월 평균은 600,000,000원, 비율은 80.3%입니다. 김동혁 보증금 590,000,000원도 특별매각조건 덕분에 배당표상 부족분 115,220,000원이 매수인 실질 인수로 이어지지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건을 ‘인수 0원짜리 할인 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 유미현은 2022.07.13 전입자로 말소기준 2026.03.23보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 최저가 482,000,000원은 확정 실질취득비용이 아니라 현재 확인 가능한 최소 기준선에 가깝습니다. 승부처는 김동혁이 아니라 특별조건 밖에 남은 유미현의 실제 임대차관계 확인입니다.
