서울남부지방법원 2026타경4668. 강서구 화곡동 신영베르디움에이 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다. 권태식은 2021.12.30 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.10입니다. 말소기준은 2022.08.25 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 최저가 219,000,000원에서 집행비용 3,866,000원을 먼저 제외하면 권태식에게 예상되는 배당은 215,134,000원입니다. 보증금 238,500,000원 중 23,366,000원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 현재 회차의 실제 부담은 219,000,000원만이 아니라 242,366,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제4층 제401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 · 사용승인 2020.06.19 |
| 소유자 | 박성현 (2020.10.07 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인의 선순위 대항력이 핵심
등기부상 우리은행 근저당 2건은 2020.07.24 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준은 2022.08.25 국의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권태식의 임차권등기는 2024년에 이루어졌어도 실제 주민등록·점유는 2021.12.30부터이므로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.10로, 배당요구를 통해 우선변제권을 행사하는 동시에 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권태식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.30 | 238,500,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| LKHAGVADORJ BASKHUU | 미상 | 2026.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DAVAANYAM ENKHJIN | 미상 | 2026.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권태식은 확정일자 2021.12.10, 주민등록·점유 2021.12.30, 보증금 238,500,000원으로 확인되며 배당요구도 했습니다. 반면 LKHAGVADORJ BASKHUU와 DAVAANYAM ENKHJIN은 각각 2026.03.30, 2026.04.02 전입으로 말소기준 2022.08.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 점유자의 보증금은 확인되지 않았으나, 전입 시점 기준으로 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
신영베르디움A의 최근 거래는 2026.09 220,000,000원, 2026.02 249,000,000원, 2022.12 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 234,500,000원, 최신 거래는 220,000,000원입니다. 전체 평균은 249,666,666원이지만, 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 -16.2% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 28.37㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 29.98㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2022.12 | 29.98㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 234,500,000원 |
표면상 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.4%라 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수하므로 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 242,366,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 234,500,000원보다 높고, 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -16.2%인 하락 흐름이어서 현재 조건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 권태식 보증금 | 238,500,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권태식 보증금 238,500,000원 중 예상배당 215,134,000원을 제외한 23,366,000원이 현재 회차 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 유찰 효과가 제한적
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 219,000,000원 | 23,366,000원 | 242,366,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 175,200,000원 | 66,552,800원 | 241,752,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 140,160,000원 | 101,102,240원 | 241,262,240원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 사용승인은 2020.06.19입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 동측 약 12미터, 북측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 6,131,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재는 219,000,000원이 아니라 242,366,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 미배당 재계산. 실제 배당표에서 권태식에게 얼마가 배당되는지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 증가해 총 부담은 약 241,752,800원, 241,262,240원으로 유지됩니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -16.2% 흐름이며 최신 거래는 220,000,000원입니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 21.66㎡와 최근 거래 표본 28.37㎡·29.98㎡가 일치하지 않아 거래가를 그대로 대입하면 안 됩니다.
- 후순위 점유자 확인. LKHAGVADORJ BASKHUU·DAVAANYAM ENKHJIN은 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득원가는 거의 그대로”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 219,000,000원의 신건이고, 최근 12개월 평균 234,500,000원보다 최저가가 낮습니다. 하지만 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 권태식의 보증금이 238,500,000원이고 현재 예상 미배당액이 23,366,000원이어서, 현재 실질취득은 242,366,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
더구나 거래 추세는 -16.2% 하락이고, 이 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 일반 물건이라면 유찰이 가격 메리트를 키울 수 있지만 이 사건은 유찰될수록 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담이 약 241,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “배당 후 얼마를 추가로 인수하느냐”입니다.
