서울남부지방법원 2026타경4683. 가산동 이호드림파크 3층 301호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 299,000,000원의 김태준 임차권만 보고 곧바로 “299,000,000원을 인수한다”고 판단해서도 안 되고, 반대로 특별매각조건만 보고 “임차인 리스크가 전부 사라졌다”고 보아서도 안 된다는 점입니다.
김태준은 2022.01.27 전입·점유를 시작했고, 임차권등기에는 보증금 299,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 매각조건에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시돼 있습니다. 따라서 김태준 임차권 때문에 계산되는 미배당 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다. 이 조건은 김태준 임차권에 관한 위험을 해소할 뿐, 조현아·김기종 등 별도 임차관계에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 소유자 | 김완중 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권·점유관계가 먼저다
2021.06.14 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 252,000,000원은 2022.01.28 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2026.04.16의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 김태준의 전입·점유 및 임차권이 존재하고, 조현아와 김기종 역시 경매개시결정 전에 전입한 점입니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리는 모두 소멸하니 끝”인 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 위험은 ‘확약 밖’에 있다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태준 | 건물전부 · 2022.01.27 임차권등기 · 확정일자 2022.02.09 | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
| 조현아 | 301호 · 2024.08.12 월차임 900,000원 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 5,000,000원 인수 |
| 김기종 | 미상 · 2025.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
등기부의 3-2 임차권경정은 새로운 임차인을 하나 더 만든 것이 아니라 기존 김태준 임차권의 임대차계약일·점유개시일·확정일자를 경정한 등기입니다. 경정 내용상 임대차계약일은 2022.01.22, 점유개시일과 확정일자는 2022.01.27로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,168,000원 |
| 1. 임차인 김태준 보증금 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 인수 · 조현아 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 7,832,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김태준 보증금 299,000,000원이 배당표상 전액 배당되므로 그 임차권의 미배당 인수는 원래도 발생하지 않습니다. 조현아 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 김기종의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 내려가도 ‘총비용이 단순히 싸지는 구조’는 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 312,000,000원 | 5,000,000원 | 최소 실질취득 317,000,000원 + 김기종 미상분 |
| 1회 유찰 · 80% | 249,600,000원 | 58,694,400원 | 김태준 관련 미배당 인수는 특별조건상 실질 0원. 조현아 5,000,000원 + 김기종 미상분은 별도 |
| 2회 유찰 · 64% | 199,680,000원 | 107,915,520원 | 김태준 관련 미배당 인수는 특별조건상 실질 0원. 조현아 5,000,000원 + 김기종 미상분은 별도 |
일반적인 대항력 임차권 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 구간이 생길 수 있습니다. 하지만 이 사건은 김태준 임차권에 대해 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있으므로, 그 임차권만 놓고 보면 유찰에 따라 늘어나는 룰상 인수액을 그대로 매수인 비용으로 더하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 2021.05.27 사용승인된 9층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 가산동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이며, 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김태준 임차권의 미배당 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 조현아 5,000,000원 인수. 현재 배당계산상 배당 없이 매수인 인수로 잡혀 있으므로 입찰가에 별도 비용으로 더해야 합니다.
- 김기종 보증금 확인. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 ‘있음’으로 단정하지 말고 가능·미상으로 보고 계약서·점유현황·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력 및 말소 여부를 원본 서류와 관계 법령 기준으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 312,000,000원만 보지 말고 최소 317,000,000원에 김기종 관련 미상 부담까지 더해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
299,000,000원짜리 김태준 임차권만 보면 매우 위협적으로 보이지만, 이 사건에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그러나 조현아의 5,000,000원 인수와 김기종의 미상 보증금 위험은 그 조건 밖에 남습니다.
따라서 현재 회차의 확정 가능한 실질취득액은 최소 317,000,000원이며, 여기에 김기종과 관련된 미확인 금액이 추가될 가능성을 열어둬야 합니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 주된 임차권 리스크는 해소됐지만, 별도 임차인 확인 전에는 안전형으로 분류하기 어려운 물건입니다.
