서울남부지방법원 2026타경4687. 강서구 화곡동 엠제이타운 14층 1401호 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2020.12.24. 이 물건을 거래가액 148,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2022.09.15. 강서세무서장 관련 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 신지민은 2020.12.21. 주민등록, 2020.11.30. 확정일자를 갖춘 보증금 148,000,000원의 임차권자여서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 일반적인 배당 계산만 놓고 보면 132,000,000원 매각 시 집행비용 2,648,000원을 제외한 129,352,000원을 배당받고 18,648,000원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제14층 제1401호 |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 고완석 (2020.12.24. 거래가액 148,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2022.09.15. 갑구 5번 압류입니다. 신지민의 임대차는 2020.11.30. 계약·확정일자, 2020.12.21. 주민등록으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 주택임차권등기는 2023.01.25.에 이뤄졌지만 그 기초가 되는 임대차의 주민등록·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신지민 | 2020.12.21 / 2020.11.30 | 148,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 특별매각조건 |
| 박관연 | 2023.11.03 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| ICHIHARA NAGISA | 2026.03.11 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
박관연과 ICHIHARA NAGISA는 각각 2023.11.03., 2026.03.11. 전입으로 모두 2022.09.15. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 자료 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않으므로 점유 형태와 실제 임대차 관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 특별매각조건은 신지민의 미배당 보증금·임차권등기 문제를 해소하는 조건이지, 다른 점유자의 사실관계까지 대신 확인해 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 신지민 보증금 | 148,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신지민의 보증금 부족분은 18,648,000원이지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도와 동일하게 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 주상복합건물, 오피스텔, 소형아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 노변 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층·지상 18층 건물의 14층 1401호이며, 사용승인일은 2020.08.24.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 8,507,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신지민의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일에도 그대로 유지되는지 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 박관연·ICHIHARA NAGISA는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 명도 대상인지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 채권자의 이행 방식까지 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 현재 132,000,000원이 시장 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리 정리가 된다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건 문구를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “표면상 인수 1,864만원, 실질 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 숫자만 보고 판단하면 결론이 달라진다는 점입니다. 신지민의 보증금은 148,000,000원이고 신건 최저가는 132,000,000원이어서, 일반 배당식으로는 집행비용을 제하고 18,648,000원의 미배당액이 생깁니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액에 대한 매수인 청구권을 포기시키고 임차권등기 말소까지 조건으로 걸고 있어 신지민 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 중심 위험은 특별조건으로 상당 부분 해소됩니다. 다만 후순위 전입자 두 명의 현재 점유관계가 남아 있고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 132,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 근거가 부족합니다. 결론적으로 권리는 특별매각조건을 전제로 정리 가능하지만, 가격과 명도는 별도 확인이 필요한 물건입니다.
