서울남부지방법원 2026타경4700. 목동 휴먼빌 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유명진이며 2019.11.27. 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.05.15. 주택도시보증공사의 110,000,000원 가압류입니다. 이후 양천세무서 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 한수영은 2021.06.30. 전입·점유, 2021.06.15. 확정일자를 갖춘 보증금 280,000,000원의 임차인으로, 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 최저가 기준 배당계산만 놓고 보면 집행비용을 뺀 240,846,908원을 배당받고 39,153,092원이 남습니다. 다만 이 사건에는 바로 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 그 잔액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 548-9 휴먼빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 27.71㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2, 거실, 주방/식당, 화장실1, 보일러실 등 |
| 소유자 | 유명진 (2019.11.27. 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,078,000원 / 245,078,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2011.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.05.15. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 한수영의 전입·점유일 2021.06.30.은 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 제시돼 있고, 확정일자 2021.06.15.과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 반면 이광연은 2024.02.21. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판단상 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한수영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
| 이광연 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 판단 |
실제 임차인은 2명입니다. 한수영의 룰상 미배당액은 현재 회차 39,153,092원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 이 특별매각조건은 한수영에게 적용되는 것으로 보며, 이광연의 보증금 미상 문제까지 포괄하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 달라 ‘싸다’로 단정할 수 없다
휴먼빌4차는 총 8세대이고, 제공된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.08. 370,000,000원, 이전 거래는 2021.06. 234,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 1건 기준 370,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 58.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 45.11㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 45.11㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.11㎡ | 2건 | 302,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.11㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
최저가 245,078,000원은 최근 12개월 거래 370,000,000원의 66.2%입니다. 수치만 보면 차이가 크지만, 대상 면적은 27.71㎡이고 비교 거래는 모두 45.11㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 66.2%를 그대로 가격 할인율이나 시세 메리트로 해석하는 것은 무리입니다. 전체 평균 302,000,000원 역시 과거·최근 거래 두 건을 단순 평균한 값이므로 가격 판단의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,231,092원 |
| 1. 임차인 한수영 보증금 | 280,000,000원 | 240,846,908원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 한수영 보증금의 미배당액은 39,153,092원입니다. 1회 유찰 시 87,482,474원, 2회 유찰 시 126,145,979원으로 커지는 구조입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하지만, 본 건은 특별매각조건 때문에 한수영에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목2동주민센터 남서측 인근으로 연립·다세대, 아파트 단지, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 근거리에 염창역(지하철 9호선), 동측 인근 목동중앙본로29길에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2011.09.22입니다.
- 용도. 건축물현황도면상 방2, 거실, 주방/식당, 화장실1, 보일러실 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 6미터 포장도로와 서측 약 3미터 막다른도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가상 대상 물건에 제시외건물 ㉠이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 내부구조·이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 제공된 실거래가 2건뿐이며, 대상면적과 비교 거래 면적도 달라 거래가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 한수영 보증금 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 이광연 점유관계 확인. 2024.02.21. 전입으로 대항력은 없는 것으로 판단됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현황과 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 면적 확인. 대상 27.71㎡와 실거래 45.11㎡가 다르므로 370,000,000원 거래를 그대로 대상호 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 제시외건물 ㉠이 기재돼 있으므로 위치·면적·소유관계와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 점유 현황을 사전에 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 배당표에는 집행비용이 추정 반영됐고, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격과 점유 확인이 남는다”
이 사건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 한수영의 보증금 280,000,000원입니다. 현재 최저가 245,078,000원보다 크고 대항력도 있어, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 승계가 핵심 위험이 됩니다. 하지만 제공된 특별매각조건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매각하므로 한수영 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 바로 가격 메리트까지 확정되는 것은 아닙니다. 최근 거래 370,000,000원과 비교하면 66.2% 수준이지만, 그 거래는 45.11㎡이고 대상은 27.71㎡입니다. 여기에 이광연의 보증금이 미상이고, 내부 확인도 제한됐으며 제시외건물도 존재합니다. 따라서 이 물건은 주된 권리 리스크는 특별매각조건으로 낮아졌지만, 미상 점유와 비교 가능한 시세 부족을 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
