서울남부지방법원 2026타경4705. 서울 강서구 화곡동 황제파크빌 4층 402호, 전용 38.78㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유명진이며 2020.02.27 소유권이전이 접수됐고, 매매 원인은 2019.12.03, 거래가액은 185,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 = 인수 위험” 구조에서 한 단계 더 들어가야 한다는 점입니다. 이지현은 2022.03.23 전입·점유, 2022.03.02 확정일자, 보증금 193,000,000원으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
다만 매각물건명세서에는 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 반면 가격은 현재 최저가 206,000,000원이 확인되는 동일면적 거래 130,000,000원보다 크게 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-323 황제파크빌 제4층 제402호 · 서울특별시 강서구 까치산로4길 75-21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.78㎡ · 지상 5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 유명진 · 2020.02.27 소유권이전 · 매매 2019.12.03 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.05.15 주택도시보증공사의 가압류 110,000,000원입니다. 이후 양천세무서 압류, 이지현의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 등기부에 과거 존재했던 근저당권과 박경복의 임차권등기는 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
| 점유·임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 · 건물전부 | 193,000,000원 | 2022.03.23 / 2022.03.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
| BAMLERLAK SAROCHA · 점유부분 미상 | 미상 | 2025.01.31 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 가격 비교 — 권리가 아니라 158.5%가 문제
황제그랜드파크 전용 38.78㎡와 일치하는 확인 거래는 2022.06의 130,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022년이라 현재 시세를 단정하기에는 제한이 있지만, 주어진 비교자료 안에서 현재 최저가 206,000,000원은 이 금액의 158.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 38.78㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 비교값 | 38.78㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 신건 최저가 206,000,000원은 비교거래보다 76,000,000원 높습니다. 따라서 특별매각조건 덕분에 권리 인수액이 0원이더라도, 신건 자체에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 이 물건처럼 보증금 인수 위험이 특별조건으로 제거된 경우에는 “권리 안전”과 “가격 경쟁력”을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 이지현 보증금 · 우선변제 | 193,000,000원 | 193,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 9,316,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 206,000,000원 가정 시 이지현 보증금 193,000,000원은 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 9,316,000원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 293,684,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2008.10.13입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 주차장시설이 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 까치산로4길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 총 8세대 규모이며 동일면적 확인 거래는 2022.06의 1건으로, 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 206,000,000원은 확인 거래 130,000,000원의 158.5%입니다. 비교거래가 1건뿐이므로 추가 시세 확인 없이 “저가”로 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 이지현 외에 2025.01.31 전입한 BAMLERLAK SAROCHA가 확인되며 보증금·점유부분은 미상입니다. 다만 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 이지현 보증금 193,000,000원이 전액 우선배당되지만, 유찰 시 계산상 미배당이 발생합니다. 특별매각조건 적용 여부가 핵심입니다.
- 규제 확인. 절대·상대보호구역, 공항 관련 보호지구 및 토지거래계약 허가구역 등은 실제 이용·취득계획에 맞춰 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 193,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스럽지만, 특별매각조건 때문에 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 실질 0원입니다. 권리 쪽 핵심 위험은 상당 부분 정리되어 있습니다.
그 대신 가격이 남습니다. 현재 최저가 206,000,000원은 확인되는 동일면적 거래 130,000,000원보다 76,000,000원 높고, 비율로는 158.5%입니다. 거래 표본이 1건이고 2022년 거래라는 한계 때문에 130,000,000원을 곧바로 현재 시세라고 단정할 수는 없지만, 주어진 자료만 놓고 보면 신건 가격에 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 이 물건은 권리보다 가격 검증이 우선인 다세대 경매입니다.
