서울남부지방법원 2026타경4709. 화곡동 백문하우스 5층 501호는 공부상 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 임차인 박솔채입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.02.10, 점유개시는 2021.03.15, 주민등록은 2021.03.16이며 보증금은 240,000,000원입니다. 이 임차권은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 가장 중요한 위험이 됩니다.
하지만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 경매와 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 박솔채 임차권에서 발생할 수 있는 미배당 승계액은 실질적으로 0원*으로 처리합니다. 이 조건은 해당 임차권에 관한 것이며, 다른 임차인이 별도로 확인되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제5층 제501호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로 130 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대주택 · 대상면적 27.7㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2018.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 승계 0원
말소기준으로 계산된 권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 박솔채의 점유·주민등록·확정일자와 2023.05.15 주택임차권등기가 존재하므로, 임차인 자체는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 등기부상 과거 관악신용협동조합과 옹진수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수 판단의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박솔채 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.03.16 / 2021.03.15 | 2021.02.10 | 2023.05.15 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 특별매각조건을 제외한 일반 승계 계산액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 28,612,800원, 2회 유찰 시 71,050,240원입니다. 특별매각조건이 해당 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 실거래와 거의 같은 수준
백문하우스는 19세대이고, 비교 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 2024.05 전용 29.28㎡ 6층이 270,000,000원에 거래됐습니다. 본건의 최저매각가이자 특별조건 적용 후 실질취득 기준은 269,000,000원으로, 제공된 비교지표상 실거래의 99.6%입니다. 시세보다 큰 폭으로 낮은 가격이라기보다는 실거래와 거의 같은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.28㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,566,000원 |
| 1. 임차인 박솔채 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 24,434,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,566,000원과 임차인 보증금 240,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 24,434,000원이 배당되는 구조입니다. 채권자 전체 미배당액은 1,494,566,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 본건은 지상 6층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 사용승인일 2018.10.16이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 319.7㎡, 공시지가 4,385,000원/㎡, 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 백문하우스는 19세대이고 확인된 비교 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.8회, 매각률 0.0%여서 신건 가격에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 핵심은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 매각조건을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득으로. 특별매각조건 적용 시 실질 인수 0원이므로 현재 회차 실질취득은 269,000,000원입니다. 확인된 실거래 270,000,000원의 99.6%로 가격 여유가 크지 않습니다.
- 유찰 시 일반 승계액과 특별조건을 구분. 시뮬레이션상 일반 원칙의 미배당 승계액은 1회 유찰 28,612,800원, 2회 유찰 71,050,240원이지만, 이 사건은 특별매각조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 특별매각조건대로 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 19세대, 실거래 표본 1건, 평균 유찰 1.8회라는 점을 감안해 재매각 가능성과 매수층 폭을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 실제 점유·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 특별조건이 해소하지만, 가격은 신건 메리트가 크지 않다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있어 복잡해 보입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 그 임차권의 실질 승계액을 0원으로 볼 수 있다는 점이 결정적입니다.
반대로 가격 측면에서는 신건 최저가 269,000,000원이 확인된 실거래 270,000,000원의 99.6%입니다. 권리 리스크가 정리된다는 장점은 분명하지만, 신건 가격 자체가 실거래와 거의 같은 수준이고 19세대 다세대주택·실거래 1건·평균 유찰 1.8회·매각률 0.0%라는 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인 때문에 인수해야 하는 물건”이 아니라, 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
