서울남부지방법원 2026타경4726. 등촌동 메종드엔케이 11층 1104호, 전용 25.19㎡의 다세대주택입니다. 소유자 임선우는 2022.06.07 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 취득했고, 같은 해 임효빈이 보증금 380,000,000원의 임대차계약을 바탕으로 2022.07.01 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022.06.03으로 더 빠르며, 2024.07.10에는 보증금 380,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
형식상 이 임차권은 경매개시결정인 2026.04.20보다 앞서고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금 잔액의 승계 여부가 핵심 위험이 됩니다. 그러나 이 사건은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 임효빈에 관한 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 구조로 봐야 합니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인으로 중복 합산할 대상은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 649-13 메종드엔케이 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.19㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 임선우 · 2022.06.07 매매 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 417,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.12.01 / 17세대 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임효빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
임효빈은 임대차계약일 2022.06.02, 확정일자 2022.06.03, 주민등록·점유개시 2022.07.01이고 배당요구도 했습니다. 등기부상 주택임차권은 2024.07.10 등기됐습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다.
또 하나 확인할 권리는 2022.07.13의 민간임대주택등기입니다. “임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 등기 내용이 존재하므로, 입찰 전 현재 등록 상태와 매각 이후 처리관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 6.9% 높고 추세도 하락
메종드NK는 17세대, 사용승인일 2021.12.01의 소규모 집합건물입니다. 비교 대상 전용면적은 25.19㎡이며, 최신 확인 거래는 2024.09의 390,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 390,000,000원이고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 25.19㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2022.06 | 25.19㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 26.69㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2022.04 | 26.69㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 407,500,000원 |
전체 4건 평균은 407,500,000원이지만, 여기에는 2022년 420,000,000원 거래 두 건이 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 지표를 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 417,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 390,000,000원의 106.9%입니다. 즉 최근 시세보다 저렴한 것이 아니라 오히려 27,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,570,000원 |
| 1. 임차인 임효빈 보증금 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 30,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 417,000,000원 가정에서는 임효빈 보증금 380,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 30,430,000원을 배당받아 349,570,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며, 특별매각조건까지 적용하면 임효빈 관련 미배당 보증금의 실질 승계 위험도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 업무시설(오피스텔)·도시형생활주택(단지형다세대)·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 지하철 9호선 등촌역 1번출구 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 등촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물로, 승강기·CCTV·기계식 주차시설·도시가스·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 6,954,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 건물이고 확인 실거래는 4건입니다. 최신 거래 390,000,000원과 과거 400,000,000원·420,000,000원 거래 사이에 가격 하락 흐름이 나타나므로 매도가격을 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 임효빈 보증금의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 집행되는 구조인지 매각물건명세서 문구를 최종 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 보증금 380,000,000원의 임차권등기가 2024.07.10 설정돼 있으므로, 소유권 취득 후 말소 절차의 조건과 이행 주체를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 등록상태와 경매 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 417,000,000원은 최근 기준 390,000,000원의 106.9%이고 추세도 -5.6%입니다. 신건 가격을 시세 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 407,500,000원보다 최신 거래 390,000,000원과 최근 12개월 평균 390,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 이번 사건의 가격 판단에 더 적합합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 보증금 380,000,000원짜리 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 단순 인수형 경매로 결론내리면 안 된다는 점입니다. 특별매각조건이 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 임효빈과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액은 그대로 417,000,000원이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 390,000,000원보다 6.9% 높습니다. 최근 가격 흐름도 -5.6%입니다. 전체 평균 407,500,000원만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 거래를 우선하면 결론은 명확합니다. 권리상 주된 인수 위험은 특별조건으로 해소, 가격은 최근 시세 이상. 현재 회차에서 높은 점수를 주기 어려운 이유입니다.
