서울남부지방법원 2026타경4745. 방화동 마곡제이엠팰리스 11층 1103호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기 흐름만 보면 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 하나은행 근저당 2건은 2021.10.22. 등기부상 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준은 2026.04.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

문제의 중심은 임차관계입니다. 이한빛은 2021.10.22. 전입·점유, 2021.10.01. 확정일자를 갖고 보증금 315,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 임차인이어서 원칙적으로는 대항력 있는 인수형 구조가 될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있어, 이한빛 관련 잔존 보증금은 매수인의 실질 인수액으로 잡지 않습니다.

다만 이 조건으로 사건 전체가 끝나는 것은 아닙니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 고윤지가 별도 임차인으로 확인되고, 전입일은 2025.10.13.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 이 임차인의 인수 가능 금액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 주된 3.15억 임차권은 특별조건으로 정리되지만, 별도 대항력 임차인의 보증금 미상이 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 별도 임차인은 확인 필요

② 가격 판단 — 실거래 자료보다 권리 불확실성이 먼저

마곡JM팰리스는 2021.08.19. 사용승인, 총 20세대이며 대상 면적은 24.645㎡입니다. 현재 자료에는 이 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 337,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.

경매 이력 지표에서 이 단지 물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 신건 가격 자체에 즉시 가격 가점을 주기보다는, 먼저 보증금 미상 임차인의 권리 범위와 실제 점유관계를 확정하는 것이 우선입니다. 특히 이 사건은 최저가가 내려가더라도 이한빛의 주된 3.15억 임차권은 특별매각조건으로 정리되는 반면, 고윤지의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않아 단순히 유찰가만 보고 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)

현재 회차 337,000,000원 가정에서는 이한빛 보증금 315,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 16,482,000원을 배당받아 청구액 기준 298,518,000원이 미배당됩니다. 고윤지의 보증금은 미상이므로 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방화1동주민센터 서측 인근이며, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 신방화역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상13층 건물의 11층이며 사용승인일은 2021.08.19입니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 5,736,000원/㎡, 사다리형 평지입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본으로 확인해야 합니다.
• 고윤지 보증금 확인. 대항력은 확인됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 실질취득비용을 좌우할 수 있습니다.
• 점유관계 확인. 이한빛은 임차권등기, 고윤지는 별도 전입 임차인으로 나타납니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 신건 가격 단정 금지. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 337,000,000원의 할인 여부를 현재 자료만으로 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 이력 참고. 마곡JM팰리스 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 가격만 낮아지는 것을 매력 증가로 보지 말고 임차 위험을 먼저 해소해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차관계·배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 주된 3.15억보다 ‘미상 보증금 1명’이 핵심

이 사건은 처음 보면 보증금 315,000,000원의 선순위 임차권 때문에 큰 인수 부담이 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어, 이한빛 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 별도로 확인된 고윤지는 2025.10.13. 전입해 말소기준보다 앞서고 데이터상 대항력이 있지만, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 337,000,000원만 놓고 싸다거나 안전하다고 결론낼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 3.15억 임차권의 특별조건을 확인하는 것보다, 특별조건 밖에 남은 고윤지의 보증금과 실제 점유관계를 확정하는 것입니다.