서울남부지방법원 2026타경4749. 서울 강서구 화곡동 ‘더원’ 3층 306호, 전용 28.11㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 박상준은 2022.03.18 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.14이며 보증금은 294,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2024.05.30이므로 임차인의 대항력은 기준권리보다 앞섭니다.
보통 이런 구조라면 낙찰가가 임차보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것이 가장 큰 위험입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 “매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 박상준 임차보증금에 관해서는 회차가 내려가더라도 실질 인수 0원으로 평가합니다. 이 조건은 박상준 보증금에 한해 반영하며, 다른 임차인에게 자동으로 확대되는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제306호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.11㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김영진 (2022.03.12 매매 · 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 건물 현황 | 더원(966-3) · 22세대 · 사용승인 2022.02.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 승계는 특별조건으로 차단
말소기준은 2024.05.30 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 의왕신용협동조합 근저당권 3,072,000,000원은 2022.03.17 이미 말소됐습니다. 박상준의 전입·점유는 2022.03.18, 임차권등기는 2024.01.22이므로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인 자체의 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제도 가능합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.03.14 | 294,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 실질 0원* |
* 현재 회차에서는 보증금 294,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 향후 유찰 시 계산상 미배당 보증금이 생겨도, 특별매각조건에 따라 박상준 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 권리가 아니라 가격이 약점
더원(966-3)은 22세대 규모이고, 비교 대상으로 잡힌 전용면적은 28.11㎡입니다. 확인되는 실거래 12건은 2022년 3월부터 5월까지이며, 평균은 315,666,666원, 최신 거래는 2022.05 · 279,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 25.72㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 27.53㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 27.65㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2022.04 | 26.5㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 27.65㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.03 | 27.53㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.11㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 26.5㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 26.0㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 315,666,666원 |
현재 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균값 315,666,666원의 104.9%입니다. 즉 제공된 실거래 표본만 놓고 보면 할인된 가격이 아니라 평균보다 높은 가격입니다. 더구나 가장 최근 거래는 2022.05의 279,000,000원이므로, 신건 최저가만 보고 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,434,000원 |
| 1. 임차인 박상준 보증금 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 21,566,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박상준 보증금 294,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 전체 채권 304,000,000원 중 배당액은 31,566,000원이고 미배당액은 272,434,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 331,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 264,800,000원 | 33,707,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 211,840,000원 | 85,925,760원 | 0원* |
* 33,707,200원·85,925,760원은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 기계적으로 계산한 룰상 금액입니다. 박상준 보증금에 대해서는 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 평가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서대학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 2필지 일단의 장방형 토지 위 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물, 위생·급배수시설·난방시설·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측 약 6m 내외 도로, 남서측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 공시지가 3,737,000원/㎡ · 토지면적 185.5㎡ · 완경사·가로장방·세로각지(가).
- 환금성. 22세대 규모의 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 박상준 보증금에 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문과 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 315,666,666원의 104.9%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 보기는 어렵습니다.
- 실거래 시점 확인. 확인되는 거래는 2022.03~2022.05이고 최신 거래가 279,000,000원입니다. 입찰가 산정 시 거래 시점 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 유찰 시 승계 착시 주의. 1회 유찰 시 룰상 33,707,200원, 2회 유찰 시 85,925,760원의 미배당 보증금이 계산되지만 특별매각조건을 적용하면 박상준 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.25 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 현행 효력과 말소 여부를 등기부·매각조건에서 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건 및 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 실질 인수는 0원. 가격은 별개다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 294,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 그러나 현재 신건 331,000,000원에서는 그 보증금이 전액 배당되고, 미배당이 생기는 경우에도 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어 박상준 관련 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 331,000,000원은 최근 12개월 평균 315,666,666원의 104.9%이고, 최신 확인 거래는 279,000,000원입니다. 22세대 다세대에 경매 평균 유찰도 1.8회인 만큼, 권리는 특별조건으로 정리됐지만 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는다는 것이 결론입니다.
