서울남부지방법원 2026타경4763. 영등포구 양평동1가 더스톤 8층 807호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김남희로, 2018년 7월 30일 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 김이삭의 임차권등기입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 6월 8일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 6월 24일이고 임차보증금은 204,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025년 10월 27일 김포세무서장의 압류입니다. 따라서 2024년 6월 14일 등기된 김이삭의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 전입도 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권이며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 일반적인 매각이라면 미배당 보증금의 승계 여부가 가장 큰 쟁점이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 118-2 더스톤 제8층 제807호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 선유로 113 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 제8층 제807호 · 사용승인일 2018.07.05 |
| 소유자 | 김남희 (2018.07.30 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건으로 인수 0
2018년 설정됐던 오정농업협동조합 근저당권은 같은 해 이미 말소됐고, 2025년 10월 10일 포항세무서장 압류 역시 2026년 7월 14일 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 10월 27일 김포세무서장 압류이며, 이후의 강제경매개시결정과 2026년 8월 19일 영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 김이삭의 주택임차권은 2024년 6월 14일 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 임차인은 실제 임차인 1명이며, 보증금은 204,000,000원입니다. 전입일 2022.06.24, 확정일자 2022.06.08로 대항력 有·우선변제권 有입니다. 이 선순위성 자체를 없다고 볼 수는 없지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 매수인에게 남는 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 승계액과 실질 인수액을 구분
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김이삭 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 204,000,000원 | 2022.06.24 / 2022.06.08 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
③ 배당 구조 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 김이삭 보증금 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 21,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 230,000,000원 가정에서 김이삭의 보증금 204,000,000원은 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 21,980,000원이 배당돼 182,020,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 회차의 매수인 인수 계산액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 807호입니다.
- 주위환경. 양평1동 주민센터 북동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·업무용 빌딩·소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 양평역, 2·5호선 영등포구청역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25m, 서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심이므로 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 김이삭은 전입 2022.06.24, 확정일자 2022.06.08, 보증금 204,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 특별조건과 분리해 권리 순위를 이해해야 합니다.
- 유찰 시 계산 착시 주의. 일반 배당 계산으로는 1회 유찰 시 23,376,000원, 2회 유찰 시 59,660,800원의 승계액이 표시되지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 230,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 권리 안전성만으로 가격 메리트를 추정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2021.12.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 인수액은 0원”
이 물건을 등기부만 보면 204,000,000원의 선순위 임차권이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 김이삭은 말소기준보다 앞선 전입과 임차권등기를 갖고 있어 원칙적으로 대항력이 있습니다. 하지만 이 사건에는 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 현재 신건뿐 아니라 유찰 회차를 검토할 때도 실질 인수액은 0원이라는 조건을 중심으로 봐야 합니다.
다만 권리가 정리된다고 곧바로 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 230,000,000원의 시세 대비 수준은 판단할 수 없습니다. 결론은 “권리 핵심은 특별매각조건으로 해소, 가격은 별도 검증”입니다.
