서울남부지방법원 2026타경4774. 강서구 화곡동 금호에스티지 1층 102호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 박종석은 2020.10.26 매매를 원인으로 2021.01.11 소유권을 이전받았고 거래가액은 229,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.06.22 남부천세무서장 압류입니다. 이보다 앞서 송헌찬의 임대차계약·전입·확정일자와 주택임차권등기가 존재하므로, 특별조건을 빼고 등기 순위만 보면 매각으로 자연 소멸하는 임차권이 아닙니다.
하지만 이 사건에는 일반적인 대항력 임차권 경매와 다른 결정적 문구가 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 송헌찬 임차권에 관해서는 유찰로 매각대금이 보증금보다 낮아지더라도 기계적 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제102호 · 등촌로13길 78 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 박종석 (2020.10.26 매매 · 2021.01.11 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2023.06.22 압류입니다. 송헌찬은 임대차계약일 2020.11.07, 확정일자 2020.11.11, 전입·점유개시 2020.12.30이고 2023.02.07 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송헌찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2020.12.30 | 2020.11.11 | 有 | 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 신건 244,000,000원, 환금성 지표를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 244,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 금호에스티지는 2019.12.05 사용승인, 총 12세대이며 대상 면적은 29.88㎡입니다. 이 사건에서 확인되는 단지 경매 통계는 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 권리 인수가 0원이라는 사실만으로 신건 가격에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 송헌찬 보증금(우선변제) | 229,000,000원 | 229,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 10,784,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
244,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,216,000원, 송헌찬 임차보증금 229,000,000원이 배당되고 주택도시보증공사에는 10,784,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 218,216,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 특별조건은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 기계적 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 244,000,000원 | 10,784,000원 | 218,216,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,200,000원 | 0원 | 229,000,000원 | 37,332,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 156,160,000원 | 0원 | 229,000,000원 | 75,826,240원 | 0원* |
* 매각물건명세서 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 적용한 실질 인수액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동 주민센터 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 보통 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다. 개별난방·도시가스·승강기·소화전·주차장·급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 등촌로13마길과 등촌로13길에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 142.0㎡, 완경사·가로장방·소로각지이며 공시지가는 3,395,000원/㎡입니다.
- 규모. 금호에스티지는 총 12세대, 2019.12.05 사용승인입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 3.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 관계 확인. 송헌찬 보증금은 229,000,000원, 전입 2020.12.30, 확정일자 2020.11.11, 임차권등기 2023.02.07입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 동일한 244,000,000원입니다. 인수액이 없다는 이유만으로 감정가를 적정 시세로 간주하지 말고 유사 면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 195,200,000원, 2회 유찰 시 156,160,000원입니다. 단지 평균 유찰 3.2회라는 경매 통계와 함께 회차별 응찰가를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 관련 의무와 매각에 따른 처리 관계는 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이 사건의 승부처는 특별조건과 가격”
송헌찬의 229,000,000원 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 원칙적으로 가볍게 볼 권리가 아닙니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 핵심은 ‘2.29억 임차권을 떠안느냐’가 아니라 그 특별조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하고, 신건 244,000,000원이 적정한 가격인지 판단하는 데 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.2회라는 지표까지 감안하면 권리 해소와 가격 매력은 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
