서울남부지방법원 2026타경4786. 구로동 ‘베네치아’ 5층 502호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인 자체보다 특별매각조건의 효력입니다. 실제 임차인은 전계은 1명이고, 임대차계약은 2022.07.21, 확정일자는 2022.07.22, 주민등록·점유개시는 2022.08.22입니다. 말소기준인 2023.01.31 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
통상 이 구조라면 보증금 390,000,000원이 낙찰가 340,000,000원보다 크기 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 배당표상 그 금액은 55,560,000원입니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봐야 하며, 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 340,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 비교면적 30.0㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 진문수 (2022.11.15 매매 · 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2019.04.17 |
| 세대수 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 승계 0원
말소기준은 2023.01.31 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 구로구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.30 등기된 전계은의 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 원래의 대항력 판단은 별개입니다. 다만 이번 매각은 특별매각조건으로 미배당 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 이 임차인에 관한 실질 승계는 0원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전계은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.22 | 2022.07.22 | 390,000,000원 | 2024.08.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 |
실제 임차인 1명. 현재 회차 배당표상 일반적인 미배당 보증금은 55,560,000원이지만, 특별매각조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 인수보다 더 큰 문제는 ‘가격’
베네치아 30.0㎡ 거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 324,090,909원이지만, 2022~2023년의 390,000,000원·400,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단은 과거 고가가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 255,000,000원, 최신 거래 255,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -33.2%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 30.0㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 30.0㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.05 | 30.0㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 30.0㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 30.0㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.01 | 30.0㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.11 | 30.0㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.10 | 30.0㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.10 | 30.0㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2022.07 | 30.0㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2022.03 | 30.0㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.0㎡ | 5건 | 255,000,000원 |
현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득금액은 340,000,000원으로, 최근 12개월 평균 255,000,000원의 133.3%입니다. 최신 실거래도 255,000,000원입니다. 전체 거래 평균 324,090,909원과 비교해도 최저가는 104.9%입니다. 특히 최근 거래 추세가 -33.2%인 상황이므로, 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,560,000원 |
| 1. 임차인 전계은 보증금(우선변제) | 390,000,000원 | 334,440,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,312,810원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 임차보증금 미배당액 55,560,000원이 발생합니다. 그러나 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 5층 건물의 5층 502호입니다. 사용승인일은 2019.04.17입니다.
- 입지. 구로중학교 서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 6m 내외, 동측 약 3~4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다. 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있어 본 다세대에 대한 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수·승강기·도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 4.5회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래도 2024.04~07에는 255,000,000원에 집중돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리판단은 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 크게 좌우됩니다. 매각물건명세서의 특별조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 현재 실질취득은 340,000,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래는 255,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 133.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -33.2%이므로 2022~2023년의 390,000,000원·400,000,000원 거래를 현재 가격의 주 근거로 삼기 어렵습니다.
- 유찰 이력 확인. 이 사건은 신건이지만 베네치아 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 집행비용을 추정 반영한 것이며 당해세·최우선변제 및 미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 특별조건으로 풀렸지만, 가격은 풀리지 않았다
이 사건을 단순히 “보증금 390,000,000원짜리 대항력 임차인이 있으니 위험하다”고 보면 특별매각조건을 놓치게 됩니다. 일반 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 55,560,000원이지만, 채권자가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 신건이 가격상 유리해지는 것은 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득은 340,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 255,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 133.3%, 최근 거래 추세는 -33.2%입니다. 여기에 14세대 규모, 경매 평균 유찰 4.5회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차의 승부처는 오히려 가격과 환금성입니다.
