* 특별매각조건을 적용하지 않은 일반 계산상 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 22,129,600원, 2회 유찰 시 74,663,680원입니다. 특별매각조건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 안지현 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

서울남부지방법원 2026타경4804. 화곡동 근화아이리스 2층 203호, 전용 29.76㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고, 근화아이리스는 12세대, 2021.06.03 준공입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 통상적인 근저당이 아니라 2023.04.18 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류가 말소기준이라는 점입니다. 2021.06.10 설정된 강서농업협동조합 근저당권 900,000,000원은 2021.07.12 이미 말소되어 말소기준으로 남아 있지 않습니다.

안지현은 확정일자 2021.06.29, 점유개시 2021.07.12, 주민등록 2021.07.14이고 보증금은 284,000,000원입니다. 말소기준인 2023.04.18보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 333,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 284,000,000원이 전액 배당되므로 일반 계산으로도 인수액은 0원입니다.

더 중요한 부분은 유찰 이후입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 안지현 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보되, 이 특별조건은 안지현 관련 반환청구에만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소, 기준은 2023년 가압류

② 임차인·점유자 — 안지현은 대항력·우선변제, 특별조건으로 실질 인수 0원*

안지현은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차권자이고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 반면 YUGAY ANDREY ALEKSANDROVICH와 SHEVCHUK ELIZAVETA는 각각 2026.03.17, 2026.03.23 전입으로 말소기준인 2023.04.18보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 두 점유자는 보증금과 확정일자가 미상이라 특별매각조건과 별개로 점유·명도 관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 가격은 1.90억, 신건은 그 175.3%

근화아이리스 실거래 전체 평균은 272,200,000원이지만, 이 수치는 2021년 274,000,000원~284,000,000원대 거래가 다수 섞인 값입니다. 최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.02 전용 27.27㎡ 5층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 본건 전용은 29.76㎡라 면적 차이는 있지만, 데이터상 최근 12개월 평균 역시 190,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -32.5%입니다.

④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 최근 거래보다 높은 구간

특별매각조건이 없다면 유찰될수록 안지현의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 그럼에도 1회 유찰가 266,400,000원과 2회 유찰가 213,120,000원 모두 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰 자체만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)

현재 회차 333,000,000원 기준 안지현 보증금은 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 30,282,545원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 203호입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 238.3㎡, 공시지가 3,640,000원/㎡이며 세장형 토지에 다세대 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성 지표. 근화아이리스는 12세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 최근 거래는 2026.02 한 건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 확정돼 있는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 안지현 임차권 말소 확인. 특별조건에 따라 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 구조인지, 매각 후 말소 절차까지 확인해야 합니다.
• 확약 밖 점유자 확인. YUGAY ANDREY ALEKSANDROVICH와 SHEVCHUK ELIZAVETA는 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 미상입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.05 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·효력관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 272,200,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원과 -32.5% 추세를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
• 2회 유찰 가격도 비교. 2회 유찰가 213,120,000원도 최근 거래 190,000,000원보다 높으므로, 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 생겼다고 단정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 당해세·체납관리비를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리의 핵심 위험은 특별조건이 눌렀지만, 가격은 아직 높다

이 사건은 표면만 보면 대항력 임차인 보증금 284,000,000원이 걸린 고위험 구조처럼 보입니다. 그러나 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되고, 유찰 이후 생길 수 있는 미배당 잔액도 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 안지현 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 때문에 권리상 가장 큰 변수가 가격 쪽으로 이동합니다.

최저가 333,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 175.3%이고, 최근 거래 추세도 -32.5%입니다. 1회 유찰가 266,400,000원, 2회 유찰가 213,120,000원 역시 최근 거래 190,000,000원보다 높습니다. 여기에 12세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.9회라는 점까지 겹칩니다. 특별조건으로 인수 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 회차의 판단 포인트는 ‘권리’보다 ‘최근 시장가격과의 괴리’입니다.