서울남부지방법원 2026타경4809. 강서구 화곡동 센트럴파크아파트 제13층 제1304호 오피스텔입니다. 표면상 권리는 압류·가압류·경매개시결정 등이 있으나 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 핵심은 을구 임차권입니다. 전입일이 2022년으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 임차인이 존재해, 배당 부족분이 남으면 매수인에게 부담이 넘어갈 수 있습니다.

현재 매각가 3.15억 기준 임차인은 3.0979억을 배당받고 부족분 2,021만원이 남습니다. 유찰 후 가격이 내려가면 오히려 인수 부담이 커지는 구조이므로, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수 가능성이 핵심

말소기준권리는 2023.07.19 압류입니다. 이후 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 임차권 전하늘은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제를 신청했습니다.

② 임차인 분석 — 전하늘 임차권

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

최근 거래 평균과 비교하면 최저가는 최근 12개월 평균 대비 162.6%입니다. 전체 평균 거래가 276,500,000원은 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 판단 기준은 최근 거래와 추세입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -41.6% 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 확인. 전하늘 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 유찰 전략. 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 대항력 임차인 인수액은 증가할 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 시세 검토. 최근 12개월 평균 193,750,000원 대비 현재 최저가는 높은 수준입니다.
• 특별매각조건 확인. 임차권등기 말소 조건과 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수가 먼저다”

이 물건은 오피스텔 자체의 권리보다 임차권이 핵심입니다. 대항력 있는 임차인이 있어 단순히 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 현재 기준으로는 시세 대비 높은 가격이고, 인수 가능 보증금까지 고려하면 매수 부담은 더 커집니다. 권리 분석의 핵심은 임차보증금, 가격 판단은 실질취득 기준입니다.