서울남부지방법원 2026타경4829. 화곡동 영진팰리스 2층 201호 다세대주택입니다. 이 사건은 등기만 보면 단순한 무인수형이 아닙니다. 임차권자 박진수는 2022.01.14 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.04이며, 보증금은 285,000,000원입니다. 말소기준인 2024.12.20 최혜미 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 이 사건의 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건처럼 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제2층 제201호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 |
| 용도 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 시세 비교 면적 | 28.84㎡ |
| 소유자 | 최정배 · 2022.01.17 소유권 이전등기 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 인수 차단
말소기준은 2024.12.20 최혜미 가압류 304,856,547원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박진수의 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 권리입니다. 그러나 이 사건에는 앞서 본 보증금 잔액 반환청구 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 붙어 실질 인수 위험이 제거됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진수 건물전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2022.01.14 / 2022.01.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.11.09 | 실질 0원 특별매각조건 반영 |
③ 시세 비교 — 숫자는 아래지만, 거래시점은 오래됐다
영진팰리스는 16세대, 사용승인일은 2021.12.24입니다. 비교 면적 28.84㎡에 매칭된 실거래 10건의 평균은 332,500,000원, 최저는 285,000,000원, 최고는 360,000,000원입니다. 최저매각가 308,000,000원은 이 집계 평균의 92.6%입니다. 다만 아래 거래가 모두 2022.01에 집중돼 있어, 이 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 29.14㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.01 | 29.46㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.01 | 29.05㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.20㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.01 | 29.89㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.31㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.92㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.01 | 26.05㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 28.84㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 평균 | 28.84㎡ | 10건 | 332,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 박진수 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최혜미 | 304,856,547원 | 17,888,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 308,000,000원에서는 임차보증금 285,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 571,968,547원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 미배당과 ‘실질 인수’는 다르다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 308,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 246,400,000원 | 42,849,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 197,120,000원 | 91,439,680원 | 0원* |
* 일반적인 대항력 임차권 계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남지만, 이 사건은 매각물건명세서 특별매각조건에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호. 사용승인일 2021.12.24이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 3미터 내외 포장도로, 북측 약 2미터 내외 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,673,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 박진수 임차권등기가 실제 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.25 민간임대주택 등록등기가 있으므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 실거래 비교표본은 모두 2022.01 거래입니다. 308,000,000원이 집계 평균의 92.6%라는 숫자만으로 현재 시장가격을 판단하지 마세요.
- 유찰 통계 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 신건 가격과 실제 응찰 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로는 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재해 경계가 필요한 사건입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어, 박진수 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별도의 문제입니다. 현재 최저가 308,000,000원은 실거래 집계 평균 332,500,000원의 92.6%지만, 비교 거래가 모두 2022.01에 집중돼 있고 단지 경매 평균 유찰도 2.9회입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 정리되지만, 현재 가격의 적정성은 최신 현장 시세와 환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
