서울남부지방법원 2026타경4839. 금천구 독산동 어반팰리스 5층 506호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정무열은 2021년 1월 19일 매매를 원인으로 거래가액 257,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매입니다.
권리 구조의 핵심은 단순한 “임차권 2.57억 인수”로 끝나지 않습니다. 김지수는 2021년 2월 24일 주민등록을 마쳤고 보증금 257,000,000원의 주택임차권이 2024년 2월 27일 등기돼 있어 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 큽니다. 하지만 이번 매각에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김지수 관련 257,000,000원은 형식상 인수권리로 보이더라도 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
문제는 그 특별조건 밖에 있는 조윤희입니다. 조윤희는 2024년 8월 14일 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 이 점 때문에 전체 사건을 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제5층 제506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제5층 제506호 · 철근콘크리트구조 12층 건물 |
| 사용승인 | 2020.02.28 |
| 소유자 | 정무열 (2021.01.19. 매매, 거래가액 257,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 등록 임차권은 특별조건으로 해소, 미상 임차인은 별도
2020년 하나은행 근저당권 4건은 2021년 1월 19일 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 계산된 말소기준은 2025년 12월 12일 경기광주세무서 압류이며, 이후 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김지수의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 2024년 2월 27일 등기라 원칙적으로 인수 구조이나, 이번 사건은 특별매각조건으로 채권자가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 김지수 관련 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.24 점유개시 2021.02.20 | 257,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 실질 0원* |
| 조윤희 점유부분 미상 | 2024.08.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
* 김지수: 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,552,000원 |
| 김지수 임차보증금 · 형식상 인수 | 257,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 257,000,000원 | 257,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,448,000원 |
배당 계산상 김지수 보증금 257,000,000원은 인수권리로 잡히지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 본 권리분석에서는 김지수 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 조윤희의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층 506호입니다.
- 입지. 문성중학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상복합건물·근린생활시설·상업용건물이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기·주차타워 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m 포장도로, 북측 및 서측 각각 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조윤희 임대차 원본 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금·계약일·점유범위·확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 전체 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 특별매각조건 문구 확인. 김지수 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 원본을 대조하세요.
- 김지수와 조윤희를 혼동하지 말 것. 김지수의 주된 257,000,000원 인수 위험이 해소됐다고 해서 별도 점유자인 조윤희 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 268,000,000원이 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국세·서울특별시 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.57억 인수”보다 더 중요한 것은 확약 밖 1명
처음 등기만 보면 보증금 257,000,000원의 선순위 임차권이 있어 매우 무거운 물건처럼 보입니다. 그러나 이번 매각은 채권자가 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 있어, 김지수의 2.57억은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 2024년 8월 14일 전입한 조윤희가 따로 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 이 사람은 특별조건의 적용 대상이라고 확인되지 않았으므로 대항력 가능·인수액 미상의 별도 리스크로 남습니다. 결론은 명확합니다. 주된 2.57억 리스크는 해소됐지만, 조윤희의 임대차 내용을 확인하기 전까지는 전체 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
