서울남부지방법원 2026타경4849. 양천구 신월동 에스케이스마트빌2 제2층 제203호, 전용 29.84㎡의 도시형생활주택(다세대)입니다. 현재 소유자는 김선태이며 2018.08.22 매매를 원인으로 2018.09.07 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기부의 근저당이 아니라 2019.12.06 전입·점유, 2019.11.04 확정일자를 갖춘 최형민의 임차권입니다. 말소기준은 2024.04.05 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다.
그런데 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 경매와 다른 결정적인 조건이 있습니다. 매각 조건상 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소해야 합니다. 따라서 최형민의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 회차가 오더라도, 해당 임차인과 관련된 실질 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 다만 이 조건은 그 임차보증금 잔액과 임차권등기에 관한 것이므로, 현황조사에서 별도로 확인된 DELGERSUREN OYUNSUREN의 점유·계약관계까지 자동으로 해소하는 조건으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 98-24 에스케이스마트빌2 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대) · 전용 29.84㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2014.02.20 |
| 소유자 | 김선태 (2018.09.07 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 특별매각조건으로 정리
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형민 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.06 | 2019.11.04 | 145,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| DELGERSUREN OYUNSUREN | 미상 | 2026.03.07 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 확인 필요 |
* 최형민 관련 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건은 별도 점유자의 계약·명도 문제까지 대신 정리하는 것은 아닙니다.
DELGERSUREN OYUNSUREN은 현황조사상 2026.03.07 전입으로 확인됩니다. 이 날짜는 말소기준 2024.04.05보다 뒤이므로 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않은 상태이므로 실제 임대차 내용과 명도 대상 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 최형민에게 적용되는 특별매각조건을 이 점유자에게까지 확대해서 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 149,000,000원 vs 비교 거래 220,000,000원
동일 전용면적 29.84㎡의 확인 가능한 거래는 2022.08, 2층, 220,000,000원 한 건입니다. 비교 평균도 220,000,000원이며 현재 최저가 149,000,000원은 그 금액의 67.7%입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득액 역시 149,000,000원이므로 단순 수치상 비교 기준은 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 29.84㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 비교 평균 | 29.84㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 최형민 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 1,114,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최형민 보증금 145,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 원칙상 미배당 보증금 자체가 없습니다. 1회 유찰 시 계산상 미배당·인수 가능액은 28,268,800원, 2회 유찰 시 51,756,480원이지만, 이 사건의 특별매각조건을 적용하면 최형민 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 최형민 인수는 특별조건으로 0원
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 0원 | 0원 | 149,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,200,000원 | 28,268,800원 | 0원* | 119,200,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 51,756,480원 | 0원* | 95,360,000원* |
* 최형민에 대한 특별매각조건만 반영한 금액입니다. 별도 점유자 DELGERSUREN OYUNSUREN의 계약·명도 관계는 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중이며, 2014.02.20 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 월정초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,905,000원/㎡, 토지이용상황은 다세대, 평지·세로장방형입니다.
- 도로. 2필 일단의 주거용 건부지로 이용 중이고 남동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. SK스마트빌ll은 15세대이며, 비교 가능한 29.84㎡ 거래는 2022.08 한 건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최형민 임차권 정리. 전입 2019.12.06·확정 2019.11.04·보증금 145,000,000원이라는 선순위 구조와 특별조건의 적용 범위를 함께 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. DELGERSUREN OYUNSUREN은 2026.03.07 전입으로 선순위는 아니지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 비교 거래는 2022.08의 220,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가가 67.7%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하지 마세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한이 기재돼 있으므로 입찰 목적과 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝낼 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 매각조건은 그 핵심 위험을 정면으로 해소합니다. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에, 최형민 관련 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 실질취득액은 따라서 최저가와 같은 149,000,000원입니다.
가격만 보면 비교 거래 220,000,000원의 67.7%이지만, 그 거래는 2022.08 한 건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차인 때문에 위험한 물건”이라고 단순화할 수도 없고, “시세의 67.7%라 무조건 싸다”고 단정할 수도 없습니다. 특별매각조건의 실제 이행 범위와 별도 점유자 확인, 그리고 현재 시세 재검증이 최종 판단의 핵심입니다.
