서울남부지방법원 2026타경4873. 서울 강서구 화곡동 이도팰리스 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 29.99㎡이고 이도팰리스는 22세대, 사용승인일은 2021.10.15입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차인 있음/없음”으로 끝나지 않습니다. 임차인 정원태의 전입일은 2021.12.10, 확정일자는 2021.11.03이고 임차보증금은 355,000,000원입니다. 말소기준인 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 전입했기 때문에 원칙적인 대항력은 인정되는 구조입니다.
다만 결론을 바꾸는 것이 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 현재 최저가 359,000,000원을 기준으로 일반적인 배당계산상 정원태에게 353,174,000원이 배당되고 1,826,000원이 남지만, 이 잔액은 특별조건 때문에 매수인의 실질 부담으로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 354-59 이도팰리스 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.99㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 이용상태 | 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 테라스, 현관 등 |
| 소유자 | 정용섭 · 2021.12.10 매매 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당 2건은 2021.12.09 이미 말소됐고, 삼성카드 가압류도 2026.02.13 해제로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023.12.29 등기된 정원태의 주택임차권입니다. 전입신고가 2021.12.10로 말소기준보다 빨라 대항력 있음, 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권 있음으로 분석됩니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원태 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.12.10 | 우선변제 有 확정 2021.11.03 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 1,826,000원 · 특별매각조건 적용 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 같은 4층 거래보다 높다
이도팰리스 전용 29.98~29.99㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 평균은 390,750,000원, 최신 거래는 2022.07 439,000,000원입니다. 실질취득액 359,000,000원은 평균의 91.9%로, 평균만 놓고 보면 약 8.1% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.98㎡ | 6 | 439,000,000원 |
| 2022.03 | 29.98㎡ | 6 | 419,000,000원 |
| 2022.02 | 29.99㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2021.12 | 29.99㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 390,750,000원 |
다만 평균 390,750,000원에는 6층의 419,000,000원·439,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 대상 물건과 같은 4층·29.99㎡ 거래는 각각 350,000,000원과 355,000,000원이었습니다. 현재 실질취득액 359,000,000원은 이 두 거래보다 각각 9,000,000원, 4,000,000원 높습니다. 따라서 평균 대비 91.9%라는 숫자만 보고 “확실히 싸다”라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,826,000원 |
| 1. 임차인 정원태 보증금 | 355,000,000원 | 353,174,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 정원태의 미배당액은 1,826,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 특별조건상 인수는 실질 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 359,000,000원 | 1,826,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 287,200,000원 | 72,620,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,760,000원 | 129,256,640원 | 0원 |
특별조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금 355,000,000원이 사실상 실질취득액의 바닥을 만들기 때문에 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 정원태 임차권에 대해서는 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니·테라스·현관을 갖춘 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 소규모주택정비사업 사업시행구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 이도팰리스는 22세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 대상 전용면적은 29.99㎡로 소형 주거상품입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차에서는 낙찰가 359,000,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 359,000,000원입니다.
- 평균가격 과신 금지. 실거래 평균은 390,750,000원이지만 같은 4층 거래는 350,000,000원·355,000,000원이므로 층별 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 이후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 보증금 문제의 정리와 별개로 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 보증금 355,000,000원의 대항력 임차인이 있는 물건이라 부담이 큽니다. 실제로 일반적인 배당계산이라면 신건에서도 1,826,000원이 부족하고, 1회 유찰 시 72,620,800원, 2회 유찰 시 129,256,640원의 미배당 보증금이 생깁니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 정원태 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 359,000,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균 390,750,000원보다 낮지만, 같은 4층의 350,000,000원·355,000,000원 거래보다는 높습니다. 권리 위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만 가격은 압도적인 할인이라고 보기 어렵습니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 보수적으로. 이 사건은 “대항력 임차인이 있다”는 한 줄보다 매각조건의 정확한 효력과 같은 층 실거래를 함께 읽어야 하는 물건입니다.
