서울남부지방법원 2026타경4877. 서울 강서구 화곡동 에이엔타워 6층 603호, 전용 26.39㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 장용혁은 2021.12.23 매매를 원인으로 2022.01.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 345,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 권리순서보다 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 김덕윤은 2021.12.14 전입·점유를 시작했고, 임대차계약일자 및 확정일자는 2021.11.26, 보증금은 345,000,000원입니다. 말소기준권리는 2026.02.02 양천구 압류이므로 김덕윤의 전입은 그보다 훨씬 앞서 대항력이 있습니다.
특별매각조건이 없었다면 현재 최저가 293,000,000원보다 보증금 345,000,000원이 크므로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액 ≈ 345,000,000원으로 실질취득액이 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 매각은 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 해당 임차권의 실질 인수 부담은 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로20길 33-15 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.39㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2021.11.15 |
| 소유자 | 장용혁 (2021.12.23 매매 · 2022.01.18 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건으로 해소
등기부상 과거 성산포수산업협동조합 근저당권은 2021.11.19 설정됐으나 2021.12.14 일부포기로 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 현 사건의 말소기준은 2026.02.02 양천구 압류이며 이후 2026.05.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕윤 | 건물전부 | 345,000,000원 | 2021.12.14 | 대항력 有 | 확인 없음 | 실질 0원* |
* 등기상·배당계산 룰상 보증금 345,000,000원 전액이 매수인 인수 대상으로 잡히지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 김덕윤 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 특별매각조건 반영 시 실질취득 2.93억
에이엔타워는 총 20세대이며, 제시된 실거래 10건은 2021.12~2022.02 거래입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 344,500,000원, 최신 거래는 2022.02 · 345,000,000원입니다. 현재 최저가 293,000,000원은 이 평균의 85.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 28.51㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.07㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.51㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2021.12 | 27.61㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 28.64㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2021.12 | 26.39㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 344,500,000원 |
현재 최저가 293,000,000원은 위 실거래 평균보다 51,500,000원 낮습니다. 다만 표본의 최신 거래가 2022.02이고 매각기일은 2026.10.16이므로, 이 가격차를 곧바로 현재 시장가치의 할인폭으로 단정하기보다는 거래시점 차이를 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,902,000원 |
| 인수 · 김덕윤 임차보증금 | 345,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 288,098,000원 |
| 미배당 | - | 56,902,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김덕윤 보증금은 대항력 있는 임차권으로 345,000,000원 인수 대상으로 표시됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이루어지는 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 6층 603호이며 사용승인일은 2021.11.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측 약 5미터 도로, 동측 약 3미터 막다른 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,959,000원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 에이엔타워는 20세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 그대로 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 김덕윤의 임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 과거 실거래와 현재 시세 구분. 제공된 거래는 2021.12~2022.02입니다. 감정가 293,000,000원이 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 회차별 실질취득. 특별매각조건이 유지되는 한 1회 유찰 시 234,400,000원, 2회 유찰 시 187,520,000원으로 낙찰가 자체가 낮아지고 해당 임차권 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.18 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 관련 법률상 효과와 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 3.45억 임차권, 그러나 이번 매각은 조건이 다르다”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 345,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 293,000,000원에 낙찰받아도 실질취득액이 약 345,000,000원으로 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이번 사건에는 그 판단을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었기 때문에, 김덕윤 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 293,000,000원입니다. 제시된 실거래 평균 344,500,000원보다 낮지만, 실거래 시점이 2021.12~2022.02에 머물러 있다는 점은 분명한 제한입니다. 따라서 이 사건은 권리구조는 특별매각조건 확인이 핵심이고, 가격 판단은 최신 시세 재확인이 핵심인 물건입니다.
