한 줄 평 신정첼시 202호는 신축급 다세대지만, 핵심은 임차권등기 임차인 인수 위험입니다. 임차인 이호성의 보증금 323,000,000원 중 배당 부족분 3,350,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 또한 최저가는 최근 거래 평균의 103%로 신건 가격 메리트도 제한적입니다.
감정가 / 최저가
325,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 거래 평균
315,500,000원
동일면적 2건
최저가 ÷ 최근시세
103.0%
시세보다 높음
예상 인수액
3,350,000원
임차보증금 부족분
서울남부지방법원 2026타경4885. 서울 양천구 신정동 신정첼시 제202호 다세대입니다. 권리 구조의 핵심은 일반적인 근저당보다 먼저 설정된 임차권등기입니다. 이호성 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 2023년 임차권등기를 완료했으며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
매각대금 325,000,000원 기준으로 임차보증금 대부분은 배당되지만 전액 충당되지 않아 부족분 3,350,000원은 매수인 인수 대상이 됩니다. 특별매각조건으로 채권자가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 892-3 신정첼시 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.13㎡ · 방2, 거실겸 주방, 욕실 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 323,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 이호성 | 323,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 3,350,000원 인수 가능 |
| 윤혜성 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 전입 2026.01.23으로 대항력 없음 |
⚠️ 임차권 인수 포인트 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 충당되지 않으면 부족분은 매수인이 부담합니다. 현재 예상 부족분은 3,350,000원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족
신정첼시 동일 면적 최근 거래는 2건이며 평균 거래가는 315,500,000원입니다. 최저매각가 325,000,000원은 최근 거래 평균 대비 103% 수준으로, 신건에서 가격 할인 효과는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 28.13㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2022.02 | 26.54㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 315,500,000원 | ||
⚠️ 가격 판단 최저가는 최근 12개월 평균 315,500,000원의 103%입니다. 임차보증금 인수 가능성까지 고려하면 신건 가격에서 충분한 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 임차인 이호성 보증금 | 323,000,000원 | 319,650,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 평균보다 높아 신건 가격 메리트가 없습니다.
✅ 입지·상품성 2021년 준공 다세대이며 목동역 인근, 차량 출입 가능, 승강기·개별난방 등 설비가 갖춰져 있습니다.
⛔ 입찰 주의 권리 자체보다 임차권 인수 위험이 핵심입니다. 신건 가격에서 임차보증금 부족분과 명도·임대차 관계를 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이호성 임차권등기와 부족분 3,350,000원 인수 가능성을 반영하세요.
- 특별매각조건 확인. 임차권등기 말소 조건과 채권자의 보증금 반환청구권 포기 내용을 확인하세요.
- 가격 검토. 최근 거래 평균 315,500,000원 대비 최저가 325,000,000원은 할인 가격이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “신축급이어도 권리가 먼저”
신정첼시 202호는 입지와 준공 연도는 장점이지만, 경매에서 가장 중요한 변수는 대항력 임차인의 보증금 처리입니다. 현재 기준으로 일부 보증금 인수 위험이 남아 있고, 최저가도 최근 거래 평균보다 높습니다. 권리 리스크를 반영한 가격 조정이 필요한 물건입니다.
