서울남부지방법원 2026타경4890. 양천구 신월동 그랜드팰리스 104동 5층 501호, 전용 47.52㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차보증금 인수형”으로 보면 안 된다는 점입니다. 임차인 김민선은 2021.10.05 전입했고 확정일자는 2021.09.08로, 2022.03.15 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 실제 임차인 1명이 존재하고, 보증금 248,000,000원에 대해 우선변제권도 행사합니다. 그런데 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 이 조건 때문에 현재 회차의 자동 계산상 미배당액 4,272,000원은 실질적으로 매수인이 인수하지 않는 구조입니다.
다만 권리가 완전히 비어 있는 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 1토지의 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 또한 국민건강보험공단·강서구·양천구·서울특별시의 압류가 있고, 국세·지방세 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1066 그랜드팰리스 제104동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.52㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 도시형생활주택 단지형다세대주택 건부지 |
| 소유자 | 최은정 (2021.11.04 소유권이전 · 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건이 인수액을 끊는다
말소기준권리는 2022.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 강서구·양천구·서울특별시 압류와 2026.04.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김민선의 주택임차권등기는 2023.10.18이지만, 임대차계약일은 2021.07.14, 점유개시일은 2021.09.29, 전입일은 2021.10.05, 확정일자는 2021.09.08입니다. 즉 임차권등기의 등기일만 볼 것이 아니라 말소기준보다 앞선 전입·점유에 따른 대항력을 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.05 / 2021.09.08 | 248,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 승계 중복신고 아님 · 룰상 미배당 4,272,000원* |
② 시세 비교 — 실질취득 2.48억은 최근 시세보다 높다
그랜드팰리스는 총 80세대, 사용승인일은 2014.09.29입니다. 대상 면적은 전용 47.52㎡이며 실거래 면적 매칭도 확인됩니다. 전체 10건 평균은 237,600,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 226,500,000원·최신 거래 233,000,000원·최근 추세 -5.8%를 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 47.52㎡ | 5 | 233,000,000원 |
| 2024.12 | 46.06㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 47.52㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.07 | 47.52㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.04 | 47.52㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 49.23㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.10 | 46.06㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 47.52㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 46.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 47.52㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 226,500,000원 |
현재 최저가이자 특별조건을 반영한 실질취득액은 248,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 226,500,000원의 109.5%로 최근 시세 이상이며, 최신 거래 233,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.8% 낮아진 흐름입니다. 따라서 전체 평균 237,600,000원만 보고 가격 메리트를 평가하거나, 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유로 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 김민선 보증금(우선변제) | 248,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 김민선 미배당액은 4,272,000원이나, 특별매각조건에 따라 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 명목 인수액과 특별조건을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 자동계산 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,000,000원 | 4,272,000원 | 김민선 관련 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,400,000원 | 53,177,600원 | 동일 특별매각조건 유지 시 김민선 관련 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,720,000원 | 92,302,080원 | 동일 특별매각조건 유지 시 김민선 관련 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건은 특별매각조건이 바로 그 인수 연결고리를 끊은 사례입니다. 다만 각 회차에서 특별매각조건이 동일하게 유지되는지와 별도등기 구분지상권의 내용은 입찰 직전 명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2014.09.29입니다.
- 주위환경. 서울경찰청 제4기동단 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·관공서가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스정류장이 있어 교통상황과 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,411,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형, 중로한면 조건입니다.
- 제한사항. 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 실거래 10건의 전체 평균은 237,600,000원이지만 최근 12개월 평균은 226,500,000원이고 최근 추세는 -5.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 김민선 보증금 미배당 잔액에 대해 채권자가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 별도등기 구분지상권 확인. 대지권 목적 토지의 을구 1번 구분지상권은 매수인이 인수하는 권리입니다. 범위·내용을 원본 별도등기에서 확인해야 합니다.
- 압류 4건의 당해세 확인. 국민건강보험공단, 강서구, 양천구, 서울특별시 압류 가운데 배당에서 우선 차감될 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 248,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%이고 최신 거래 233,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.8%입니다. 전체 평균 237,600,000원보다 최근 평균 226,500,000원을 우선해 가격 상한을 점검해야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유 상태, 명도 상황, 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 가격과 별도등기가 남는다
이 물건은 대항력 임차인이 있어 표면적으로는 보증금 인수형처럼 보입니다. 자동 배당만 보면 현재 회차에서도 김민선 보증금 248,000,000원 중 4,272,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 김민선 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건 248,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 226,500,000원, 최신 거래는 233,000,000원이고 최근 추세는 -5.8%입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 109.5%로 오히려 최근 시세 이상입니다. 여기에 말소되지 않는 별도등기 구분지상권 인수와 세금 압류의 배당 변동 가능성까지 남습니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 “보증금 인수액이 얼마인가”보다 특별조건을 확실히 확인한 뒤, 최근 하락 시세와 구분지상권 부담을 감안해 현재 가격을 감당할 수 있는가에 있습니다.
