서울남부지방법원 2026타경4895. 서울 강서구 마곡동 벨리오 제6층 제617호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”는 사실이 아니라, 그 임차권에 붙은 특별매각조건입니다. 임차권자 이성현은 임대차계약일 2021.12.21, 확정일자 2021.12.23, 전입·점유개시 2022.01.10이며 보증금은 150,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.04.28이므로 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 회차가 내려가 배당만으로 보증금 전액이 충족되지 않더라도, 이 특별매각조건이 적용되는 범위에서는 그 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제6층 제617호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 박재범 (2022.02.10. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건이 핵심
현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 이성현의 주택임차권 150,000,000원입니다. 과거 하나은행 근저당권 81,000,000원은 2022.01.10 해지로 이미 말소됐습니다. 그 결과 이번 경매의 말소기준은 2026.04.28 강제경매개시결정이고, 임차권은 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성현 | 주거 (임차권등기) | 2022.01.10 | 2021.12.23 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 161,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
소유자 박재범의 등기상 취득 거래가액은 140,000,000원이지만, 이는 2021.12.21 매매를 원인으로 한 2022.02.10 소유권이전 당시의 개별 거래가액입니다. 이를 현재 시세로 대체해 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 이성현 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 7,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 150,000,000원이 전액 우선배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 7,946,000원을 배당받아 142,054,000원의 미배당이 발생합니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서우체국 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지상10층 건물 내 제6층 제617호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 평지이며 서측·북측·동측으로 각각 외곽공도와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심 안전장치이므로 입찰 당일 최종 매각물건명세서에서 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 배당 여부와 별개로 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제 이행되는 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 161,000,000원을 비교할 최신 실거래 자료가 없으므로 같은 건물과 인근 오피스텔 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 회차별 숫자 구분. 1회 유찰가 128,800,000원, 2회 유찰가 103,040,000원에서 계산상 미배당 보증금이 발생하지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 특별매각조건
표면만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 까다로운 사건입니다. 그러나 이번 매각은 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 현재 신건 161,000,000원에서는 임차보증금도 전액 배당돼 매수인이 떠안을 금액이 없고, 1·2회 유찰 시 계산상 생기는 미배당분도 특별매각조건을 반영하면 실질 인수 0원입니다.
따라서 권리의 핵심은 “선순위 임차권이 있으니 위험하다”가 아니라 특별매각조건이 최종 매각조건으로 유효하게 유지되는지 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤 남는 문제는 가격입니다. 현재는 실거래 비교자료가 없어 1.61억이 싸다고 평가할 근거가 없으므로 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 맞습니다.
