서울남부지방법원 2026타경4899. 구로동 다온캐슬2동 1층 103호, 전용면적 비교 기준 37.87㎡의 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 313,000,000원이 아니라 김경하 임차보증금 295,000,000원입니다. 김경하는 2021.01.07 전입·점유를 시작해 2023.02.08 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이번 매각에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 붙었습니다.
따라서 김경하의 295,000,000원은 일반적인 대항력 임차인 계산에서는 인수대상으로 잡히지만, 이번 사건의 실제 입찰 판단에서는 실질 인수 0원으로 반영하는 것이 맞습니다. 다만 별도로 박훈이 2025.05.02 전입한 것으로 조사됐고 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 말소기준인 2023.02.08보다 늦어 대항력은 없지만, 현장 점유관계와 명도 상대는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 429-255 다온캐슬2동 제1층 제103호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 가마산로20다길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) · 방3·주방·욕실·발코니 등 |
| 면적 비교 기준 | 37.87㎡ |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특매조건이 핵심
말소기준은 2023.02.08 국의 압류입니다. 2017.08.21 설정된 국민은행 근저당은 2019.01.31 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류, 2025.01.21 김경하 주택임차권등기, 2026.04.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 김경하는 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 들어왔어도 실제 전입·점유가 2021.01.07로 먼저이므로 대항력 판단은 임차권등기 순번만 보고 하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경하 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.07 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 실질 0원* |
| 박훈 | 미상 | 2025.05.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 김경하의 보증금은 일반 배당 계산상 295,000,000원 인수로 표시되지만, 이번 매각의 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 특별매각조건은 해당 보증금 반환청구권 및 임차권등기 해소와 관련된 조건이며, 박훈의 실제 점유·보증금 관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 3.13억은 최근 거래 3.15억과 사실상 같은 가격
다온캐슬2동은 16세대, 2017.08.01 준공된 건물입니다. 비교 가능한 동일면적 37.87㎡ 최근 거래는 2025.10의 315,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 같은 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 37.87㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.87㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
최저가 313,000,000원은 최근 거래 315,000,000원의 99.4%입니다. 금액 차이는 2,000,000원으로, 특별매각조건 덕분에 295,000,000원 인수 위험이 해소된다고 보더라도 신건 자체에 큰 가격 할인폭이 있는 구조는 아닙니다. 게다가 비교표본이 1건뿐이므로 315,000,000원을 확정적인 적정가로 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 인수 계산 · 김경하 임차보증금 | 295,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 307,818,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 원자료상 김경하 보증금 295,000,000원은 대항력 있는 미배당 인수액으로 잡혀 있으나, 매각물건명세서의 특별매각조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 채권자 총 청구액은 1,574,000,000원, 예상 배당은 307,818,000원, 미배당은 1,266,182,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대학교 구로병원 동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북측 근거리에 서울지하철 2호선 대림역, 북서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 도시형생활주택 중 1층 103호이며, 급·배수·소화·난방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 동측 약 4.5미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,118,000원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 사건의 가치 판단은 김경하 보증금 295,000,000원의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지에 달려 있습니다.
- 박훈 점유 확인. 2025.05.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유부분이 확인되지 않았으므로 현황과 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 최근 거래가 315,000,000원 1건뿐입니다. 313,000,000원이 99.4%라고 해서 충분한 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
- 1층 특성 확인. 대상은 제1층 제103호이고 비교 거래는 4층이므로 층 차이를 감안해 현장 상태와 채광·소음 등을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소는 크지만, 가격 할인은 작다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 김경하의 295,000,000원 임차보증금은 전입일상 대항력이 있어 원칙대로라면 큰 인수위험이지만, 특별매각조건이 미배당 잔액의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리구조의 큰 고비가 여기서 해소되는 셈입니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가 313,000,000원은 최근 동일면적 거래 315,000,000원의 99.4%로 거의 같은 수준이고, 비교 거래도 1건뿐입니다. 여기에 박훈의 보증금·점유부분이 확인되지 않은 점까지 감안하면, 이 물건은 특별매각조건 확인이 최우선이고 신건 가격은 시세권에서 다시 따져야 하는 다세대입니다.
