부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경4937 · 서울남부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 29.96 ㎡

최저매각가 신건 · 1차

359,000,000원 3억 5,900만 감정가 359,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

10-16 D-4

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

3,590만원

최저가의 10% · 35,900,000원

실거래 대비

▲ 37.6% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.61억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · Ⅶ-0.203g 매각 임박 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권 보증금 리스크가 핵심입니다. 신건 가격보다 매수인 인수 가능액 검토가 우선입니다.

가격 최저가 3.59억원이나 임차보증금 미배당 35,826,000원 인수 가능
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 35,900,000원 · 실질취득은 인수액 반영 필요
리스크 최서영 임차권 대항력·우선변제권 존재, 확약 조건 확인 필요

한 줄 평 깨끗한 권리보다 먼저 봐야 할 것은 임차보증금 인수 위험입니다. 최서영 임차인은 보증금 389,000,000원의 대항력 있는 임차권을 보유하고 있으며, 배당 부족분 35,826,000원이 매수인 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

감정가 / 최저가

359,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

389,000,000원

최서영 임차권

매수인 인수 가능액

35,826,000원

배당 부족분

핵심지표

인수 리스크 중심

서울남부지방법원 2026타경4937. 서울 강서구 염창동 루미온 제101동 401호 오피스텔입니다. 소유자는 조환성으로 2022년 거래가액 389,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당보다 선순위 임차권입니다. 최서영 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 주택임차권자로, 매각대금에서 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 검토해야 하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2026타경4937 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제4층 제401호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 주거용 이용
소유자	조환성 (2022.04.08 소유권이전, 거래가액 389,000,000원)
감정가 / 최저가	359,000,000원 / 359,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 389,000,000원
매각기일	2026.10.16

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 을구 1번 근저당권이지만 현재 등기상 이미 말소된 상태입니다. 최서영 임차권은 을구 3번으로 등록되어 있으며, 전입일 2022.04.08 및 확정일자 2022.03.18 기준으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
최서영	389,000,000원	有	有	35,826,000원 인수 가능
유한강	미상	없음	해당 없음	전입일이 말소기준권리 이후

⚠️ 확약 조건 확인 매각물건명세서 비고에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 다만 이 조건 적용 범위와 실제 이행 여부 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,826,000원
임차인 최서영 보증금	389,000,000원	353,174,000원
주택도시보증공사	389,000,000원	0원
매수인 인수 가능액	-	35,826,000원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득 부담

인수 가능액을 반영한 실질 부담 검토가 필요합니다.

⛔ 결론 신건 최저가는 3.59억원이지만 임차보증금 부족분 인수 가능성을 감안해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금 부담 구조는 변동될 수 있어 단순 최저가 비교는 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 염창역 북동측 인근으로 아파트·다세대·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 인근 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 염창역 접근이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 내 제4층 제401호, 사용승인일 2022.01.11입니다.
용도. 오피스텔 건부지 및 주거용 이용 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 최서영 임차권의 대항력·우선변제권 및 확약 조건을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가만 보지 말고 매수인 부담 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 한다”

이 물건은 역세권 오피스텔이라는 장점보다 임차권 구조가 의사결정의 핵심입니다. 최서영 임차인의 보증금 3.89억원과 배당 부족분 35,826,000원은 단순 낙찰가 비교만으로 판단할 수 없는 요소입니다. 권리 분석상 가장 중요한 질문은 “얼마에 낙찰되는가”보다 “최종적으로 얼마를 부담하는가”입니다.

부동산강제경매

보증금 인수 리스크가 핵심 — 염창 루미온 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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