서울남부지방법원 2026타경4941. 서울 양천구 신월동 인성파크빌 5층 502호, 다세대주택입니다. 현재 등기상 가장 눈에 띄는 권리는 윤희용의 239,000,000원 주택임차권입니다. 전입은 2021.08.06, 확정일자는 2021.07.06이고, 임차권등기는 2023.08.30 설정됐습니다. 유효한 근저당은 이미 말소되어 현재 말소기준은 2026.04.30 강제경매개시결정입니다. 따라서 형식상 이보다 앞선 윤희용의 임차권은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 신건 236,000,000원에 매각될 경우 배당표상 윤희용에게 231,896,000원이 배당되고 7,104,000원이 부족하지만, 이 부족분은 특별매각조건에 따라 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 이 조건은 확인된 해당 임차권에 관한 것이며, 별도로 조사된 오정희의 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 그 위험까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 17.88㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김연희 (2021.08.06. 거래가 239,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 앞서지만 특별매각조건이 핵심
등기상 2021.05.25 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2021.08.06 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 따라서 유효한 말소기준은 2026.04.30 강제경매개시결정입니다. 윤희용의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.08.30이고, 전입·점유 개시는 2021.08.06이라 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 다만 이 사건의 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 윤희용 관련 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 확인된 점유자 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤희용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.06 | 239,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 오정희 | 미상 | 2024.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 윤희용의 신건 기준 룰상 미배당액은 7,104,000원이지만, 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 별도 점유자 오정희에게 자동 적용되는 것으로 보지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 98.7%지만 표본은 1건
인성파크빌의 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 2023.12 전용 16.29㎡, 6층 거래가 239,000,000원이고, 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 239,000,000원입니다. 현 최저가 236,000,000원은 이 값의 98.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 16.29㎡ | 6 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 239,000,000원 |
감정가이자 최저가인 236,000,000원은 실거래 값보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않습니다. 특히 시세 표본 자체가 1건뿐이고 비교 거래의 전용면적도 16.29㎡로 본건 17.88㎡와 동일하지 않으므로, 98.7%라는 숫자만으로 가격 메리트가 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 윤희용 인수는 특별매각조건으로 실질 0원이지만, 오정희 관련 부담이 확인될 경우 실제 취득 부담은 최저가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 윤희용 보증금 | 239,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤희용 보증금 부족분은 7,104,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 금액은 매수인 실질 인수액에 포함하지 않았습니다. 별도 점유자 오정희의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 반영되지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 윤희용 인수는 특별조건으로 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 7,104,000원 | 윤희용 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 53,643,200원 | 윤희용 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 90,874,560원 | 윤희용 실질 인수 0원* |
* 특별매각조건은 확인된 윤희용 임차권의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 판단입니다. 오정희의 미상 임대차관계는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택, 각급 초중고등학교와 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기와 화재경보설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 인성파크빌은 23세대, 2021.05.04 준공이며 제공된 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 윤희용 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 오정희 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 가장 중요한 잔여 권리 리스크입니다.
- 가격 표본 한계. 실거래 239,000,000원은 표본 1건이므로 98.7%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회이며 현재는 신건입니다.
- 점유·명도 확인. 윤희용 외 오정희 점유가 조사되어 있으므로 실제 점유 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 미상 점유자가 남았다”
이 물건의 핵심은 239,000,000원 임차권 자체보다 특별매각조건입니다. 윤희용에게 신건 기준 231,896,000원이 배당되고 7,104,000원이 남더라도, 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 윤희용 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다.
그러나 별도 점유자 오정희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 부분은 특별매각조건 밖의 독립적인 확인 대상이므로, 권리가 완전히 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다. 가격도 최저가 236,000,000원이 제공된 실거래 239,000,000원의 98.7%로 차이가 작고 표본이 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 윤희용 임차권은 해소됐지만 오정희 점유관계 확인이 입찰 전 최우선 과제인 물건입니다.
