부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경4945 · 서울남부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 29.97㎡

최저매각가 신건 · 1차

263,000,000원 2억 6,300만 감정가 263,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

10-16 D-4

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,630만원

최저가의 10% · 26,300,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 2.63억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 2.65억 물건이나 특별매각조건으로 실질 인수 0원. 권리는 정리되지만 오피스텔 환금성 확인 필요.

권리 박미정 임차권은 대항력·우선변제권 보유. 특별매각조건 적용 시 실질 인수 0원
가격 신건 최저가 263,000,000원. 실거래 비교 자료 없어 개별 검토 필요
리스크 오피스텔 용도·임대관계·환금성 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권이 설정된 오피스텔이지만, 매각물건명세서 특별매각조건에 따라 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 붙어 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 다만 신건 가격과 오피스텔 환금성은 별도 검토가 필요합니다.

감정가 / 최저가

263,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

263,000,000원

확약 조건 반영

매수인 인수

0원

박미정 임차권 확약

핵심지표

B등급

권리 해소·환금성 확인

서울남부지방법원 2026타경4945. 서울 강서구 화곡동 비전하우스 제7층 제702호 오피스텔입니다. 등기상 핵심 쟁점은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 박미정은 보증금 265,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 일반적인 경우 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2026타경4945 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제7층 제702호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용중
소유자	최정배
감정가 / 최저가	263,000,000원 / 263,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 265,000,000원
매각기일	2026.10.16

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

✅ 특별매각조건 효과 박미정 임차인은 보증금 265,000,000원, 전입 2022.01.10, 확정일자 2021.12.13의 대항력·우선변제권 보유자입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박미정	265,000,000원	有	有	확약 조건으로 실질 0원

③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,482,000원
임차인 박미정 보증금	265,000,000원	258,518,000원
가압류 최혜미	304,856,547원	0원
가압류 주택도시보증공사	935,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당 분배

회차별 미배당

임차인 확약으로 실질 인수는 0원 처리.

④ 입지·환금성 메모

입지. 화곡초등학교 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
용도. 일반상업지역 내 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 오피스텔 특성상 임대수요와 거래량 확인이 중요하며 가격 판단은 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 특별매각조건의 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건을 반드시 확인해야 합니다.
임대관계. 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
관리비. 오피스텔 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 위험은 사라졌지만 가격 검토는 남는다”

이 물건의 핵심은 임차권입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 보증금 265,000,000원이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 특별매각조건으로 해당 위험은 실질적으로 해소됩니다. 다만 오피스텔은 아파트와 달리 환금성과 임대수요 확인이 중요합니다. 권리는 정리, 가격과 시장성은 확인이 필요한 물건입니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험은 확약으로 해소 — 화곡동 비전하우스 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 위험은 사라졌지만 가격 검토는 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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