인천지방법원 2026타경505099. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 15층 1501호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라 그 임차권이 실제 낙찰자 부담으로 남는지입니다. 을구 1번에는 손정엽의 주택임차권이 보증금 210,000,000원으로 등기되어 있고, 전입일 2021.11.01, 점유개시일 2021.10.29, 확정일자 2021.09.08로 확인됩니다. 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 있어 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 현 회차에서는 배당표상 집행비용 4,454,000원을 먼저 제외하고도 손정엽 보증금 210,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 여기에 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현 회차 기준 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 21층 건물 내 15층 · 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
이 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐고, 2025.01.17의 별도 강제경매개시결정도 2026.06.09 기각결정에 따라 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손정엽 | 15층 1501호 39.882㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2021.11.01 / 2021.10.29 | 2021.09.08 | 2023.12.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 아님 |
손정엽은 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 현 회차 배당표에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당됩니다. 실제 임차인은 1명으로 확인되며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
감정평가서에는 이해관계인의 부재·폐문으로 현장조사가 제한돼 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 손정엽 외의 추가 점유·임대관계 존재 여부는 매각기일 전 현황조사와 명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 손정엽 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 46,546,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 손정엽 보증금 210,000,000원이 전액 우선배당된 뒤 주택도시보증공사 가압류에 46,546,000원이 배당됩니다. 채권자 기준 총 미배당액은 10,393,711,555원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수와 확약의 차이
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 시나리오상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 261,000,000원 | 10,393,711,555원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,800,000원 | 10,440,257,555원 | 4,923,200원 | 말소동의 확약서 반영 시 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 10,440,257,555원 | 46,098,560원 | 말소동의 확약서 반영 시 0원 |
선순위 대항력 임차권은 일반적으로 낙찰가가 내려가면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 4,923,200원, 2회 유찰 시 46,098,560원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 금액을 그대로 매수인의 실질 취득비용으로 더하지 않습니다.
⑤ 별도 권리 체크 — 민간임대주택 금지사항
이 부분은 손정엽 임차권과 별개의 체크포인트입니다. 선순위 임차권의 금전적 인수 문제가 해결되더라도, 소유권보존 당시 부기된 민간임대 관련 금지사항을 확인하지 않고 “권리가 모두 깨끗하다”고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 보류
감정가는 261,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 261,000,000원입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 가격이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운사거리 남동측 인근으로, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 15층 1501호이며, 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재 및 폐문으로 자세한 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 대상이 손정엽 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 추가 점유 여부 확인. 현장조사가 부재·폐문 상태에서 진행돼 자세한 임대관계가 미상입니다. 확약 밖의 별도 점유자가 있는지 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대 금지사항 확인. 갑구 1-1의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항이 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부와 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 판단은 실거래 확보 후. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 261,000,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
- 배당표 재확인. 현 회차는 임차보증금 전액 배당 구조지만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
맺으며 — “임차권은 확약으로 정리, 나머지 권리는 별도 확인”
이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 보증금 210,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이어서 원칙적으로는 경계해야 하지만, 현 회차 261,000,000원에서는 보증금이 전액 우선배당되고 매각물건명세서상 말소동의 확약서까지 제출돼 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 곧바로 “권리 완전 안전”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 소유권보존등기에 붙은 민간임대주택 금지사항의 처리 여부와, 폐문으로 확인하지 못한 추가 임대관계가 남아 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 261,000,000원이 가격상 유리한지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 임차권 인수는 해소됐지만, 비금전 권리와 현장 점유 확인이 먼저입니다.
