서울남부지방법원 2026타경4997. 양천구 신월동 ‘엘리시안’ 4층 401호, 전용 27.9㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김금숙으로, 2024.01.08 매매를 원인으로 2024.01.10 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 253,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.09.03 신한자산신탁 주식회사의 79,830,000원 가압류이며, 2026.05.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 임차인 이아영은 2022.11.17 확정일자를 받고 2022.12.29 전입·점유를 시작했으며, 2025.02.17 보증금 253,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 통상의 권리분석만 적용하면 대항력과 우선변제권이 인정되고, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건 매각조건에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 이 임차인에 관한 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.9㎡ · 주거용 |
| 소유자 | 김금숙 (2024.01.08 매매 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2025.09.03 가압류입니다. 이에 앞서 이아영의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기가 모두 존재하므로 임차권은 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리입니다. 현 회차 매각가 246,000,000원 가정 시 집행비용 4,244,000원을 우선 공제하면 임차인에게 241,756,000원이 배당되고, 보증금과의 차액 11,244,000원이 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이아영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.29 | 2022.11.17 | 253,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
실제 임차인 1명. 보증금은 253,000,000원이며 배당요구가 확인됩니다. 특별매각조건은 이 임차권에 관한 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 246,000,000원’으로 본다
이 사건은 특별매각조건 때문에 매수인의 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 246,000,000원입니다. 시세 판단은 전체 거래 평균 234,002,500원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 시세지표상 최근 12개월 평균은 253,666,666원, 최신 거래는 2024.09 255,000,000원이며, 실질취득액은 최근 12개월 평균의 97.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 28.42㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 27.96㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2024.01 | 27.9㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 2 | 175,010,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 253,666,666원 |
최근 거래군은 253,000,000원~255,000,000원이고 최근 12개월 평균 대비 과거 거래 추세는 +44.9%로 집계되어 있습니다. 따라서 현재 실질취득 246,000,000원은 최근 시세지표보다 낮기는 하지만, 97.0% 수준이어서 할인 폭이 크다고 보기는 어렵습니다. 또한 표에 확인되는 최신 거래가 2024.09인 만큼 입찰 시점의 현재 시세는 별도 재확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 이아영 보증금(우선변제) | 253,000,000원 | 241,756,000원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 79,830,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 미배당액 11,244,000원이 발생합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건상 채권자가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 해당 호는 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 및 근린생활시설입니다.
- 입지. 서울강서초등학교 동측 인근으로 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 4m 도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,991,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 진입표면구역·원추표면구역·제3종 구역· 대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 이아영 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 매각 후 특별매각조건에 따른 말소 절차가 실제로 진행되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 가격 기준은 실질취득액. 현재 회차에서는 특별매각조건 반영 실질취득액이 246,000,000원으로 최근 12개월 평균의 97.0%입니다. 단순 최저가만 보지 말고 이 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 시세 최신성. 확인되는 최신 실거래는 2024.09 255,000,000원입니다. 매각기일 2026.10.16 기준 현재 거래수준은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 14세대 규모에 경매 평균 유찰 8.6회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 재매각과 매수층을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 하는 사건”
표면적으로는 보증금 253,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현 회차에서 11,244,000원의 미배당액을 만듭니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 판단의 기준은 보증금 253,000,000원이 아니라 실질취득 246,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 253,666,666원의 97.0%이고 최신 거래 255,000,000원보다 낮습니다. 다만 할인 폭은 크지 않고, 14세대 다세대주택에 경매 평균 유찰 8.6회·낙찰률 0.0%라는 통계가 함께 존재합니다. 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 가격과 환금성에는 충분한 보수성이 필요한 물건입니다.
