인천지방법원 2026타경505252. 계양구 서운동 ‘계양효성해링턴플레이스’ 116동 5층 501호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 임차권자 이재형은 2021년부터 전입·점유했고 2023.08.11 임차권등기까지 마쳤습니다. 일반적으로 말소기준보다 선순위인 대항력 임차권은 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건은 현재 회차에서 보증금 전액이 우선배당되고 별도로 말소동의 확약서까지 제출돼 실질 인수 위험이 해소된 구조입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 감정가와 최저가가 모두 249,000,000원인 신건이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 2.49억이 시세보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 제116동 제5층 제501호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 21층 중 5층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.08.11 이재형의 주택임차권등기는 말소기준 이전 권리라 원칙적으로 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 반면 말소기준 이후 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 있으나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이재형 | 5층 501호 39.882㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.05.03 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재형은 임대차계약일 2021.05.03, 주민등록·점유개시일 2021.07.02, 확정일자 2021.05.03이고 배당요구도 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
※ 2회 유찰 시나리오의 원 계산에서는 보증금 미배당분 23,671,040원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 신건 메리트 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 249,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 싸게 살 수 있다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 이재형 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 64,714,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 외 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 249,000,000원 가정에서는 집행비용 4,286,000원과 임차인 보증금 180,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 64,714,000원이 배당됩니다. 다른 채권은 미배당이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리계산 확인
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 원 계산 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 249,000,000원 | 10,345,543,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 199,200,000원 | 10,394,646,355원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,360,000원 | 10,410,257,555원 | 23,671,040원* |
* 2회 유찰 시 원 배당계산에서 산출되는 임차보증금 미배당분입니다. 이재형 임차권에 관한 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로 근린생활시설과 공동주택이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 21층 중 5층이며 기본적인 위생·전기·승강기 설비를 구비하고 있습니다.
- 도로. 토지 동측 및 서측으로 포장도로와 접해 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 대상·조건·효력을 매각기일 전 원본으로 재확인하세요.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 등기부상 부기된 임대의무 관련 금지사항이 매각 후 어떻게 처리되는지 원본과 관계기관 자료로 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 동일 단지·동일 면적의 최신 실거래와 현재 매물을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 회차에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당순위와 조세채권 등을 매각기일 직전 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비 가운데 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조하고 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 실질 인수 0”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준보다 앞선 180,000,000원 주택임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 그러나 이재형은 우선변제권을 갖고 배당요구를 했고, 신건 249,000,000원 가정에서는 보증금 전액이 배당됩니다. 여기에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약까지 제출돼 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
다만 이것이 곧바로 좋은 입찰가를 뜻하지는 않습니다. 비교할 실거래 자료가 없어 신건 249,000,000원의 가격 메리트는 검증되지 않았고, 민간임대주택 관련 금지사항등기도 별도로 확인해야 합니다. 결론은 “주된 임차권 위험은 확약으로 해소, 가격과 금지사항은 추가 확인”입니다.
