수원지방법원 2021타경11236. 화성시 향남읍 구문천리 발안일반산업단지 안의 공장·토지 관련 물건입니다. 감정 이용상태는 씨동 1층 101호와 2층 201호가 공장, 에프동 1층이 폐수처리장이며 토지는 공업용 건부지로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 목록 1·2에 설치된 호이스트는 탈부착·이동 가능성과 세입자 설치 가능성을 감안해 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2019.03.19 설정된 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정과 압류·가압류, 2026.01.26 한국기계유통렌탈 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자는 모두 후순위라고 단정할 수 없습니다. 전입일이 확인된 4명은 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 박준영·임진규는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2021타경11236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 발안공단로4길 114, 1층101호 (씨동) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 폐수처리장 · 공업용 건부지 |
| 소유자 | 명진복 |
| 감정가 / 최저가 | 1,702,000,000원 / 1,702,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연규성 / 136,790,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 토지 | 4,952.9㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공시지가 565,400원/㎡ |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 목록 1, 2의 호이스트는 평가 및 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 국민은행 근저당
말소기준은 2019.03.19 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 540,000,000원으로 등기됐고, 2026.01.26 변경등기에는 채권최고액 225,600,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 한국기계유통렌탈의 채권최고액 403,200,000원 근저당이 설정됐으며 이는 말소기준보다 뒤입니다. 갑구의 후순위 압류·가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 6명, 그중 2명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민오 | C동 1층 101호 328.8250㎡ · 주거 | 2023.03.27 | 70,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천현철 | C동 2층 201호 40.0000㎡ · 주거 | 2023.01.02 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동수 | C동 2층 66.0000㎡ | 2024.08.06 | 50,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| PHAN CONG HIEU | 미상 | 2026.01.08 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준영 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임진규 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자는 6명입니다. 박민오·천현철·김동수·PHAN CONG HIEU는 확인된 전입일이 모두 2019.03.19 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 박준영·임진규는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 이 두 사람의 승계 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,702,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,420,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 연규성 | 136,790,200원 | 136,790,200원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 320,450,000원 | 320,450,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 수원금속 | 68,410,100원 | 68,410,100원 |
| 5. 근저당 · 주식회사한국기계유통렌탈 | 403,200,000원 | 403,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 213,729,700원 |
현재 회차 1,702,000,000원 가정에서는 산정된 채권 1,468,850,300원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 213,729,700원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 점유자 2명의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,702,000,000원 | 1,468,850,300원 | 0원 | 213,729,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,361,600,000원 | 1,345,584,000원 | 123,266,300원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,089,280,000원 | 1,075,987,200원 | 392,863,100원 | 0원 | 0원 |
신청채권자 연규성의 청구액 136,790,200원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 전체 채권 기준으로는 1회 유찰부터 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 후순위 채권의 배당 부족분이며, 그 자체가 매수인 승계액을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 향남읍 구문천리의 발안일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장과 근린생활시설이 혼재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 씨동은 일반철골구조 평지붕 2층 건물이며 1층 101호와 2층 201호는 공장으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.01.03입니다.
- 부속 건물. 에프동 1층은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 폐수처리장으로 이용 중이며 사용승인일은 2007.09.17입니다.
- 설비. 씨동 건물에는 위생·급배수설비, 화물용승강기, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지는 4,952.9㎡ 공장용지로 평지·세로장방 형태이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 15m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지방산업단지·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 565,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박준영·임진규 권리 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 두 사람의 전입세대·점유원인·임대차 조건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장 건물·토지가 일괄매각 대상이며, 목록 1·2의 호이스트는 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 점유자 6명 명도 검토. 대항력 없는 점유자라도 실제 퇴거·인도 과정은 별도의 시간과 절차가 필요할 수 있으므로 각 점유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당 변경 확인. 최초 540,000,000원에서 2026.01.26 채권최고액 225,600,000원으로 변경기재돼 있으므로 최신 등기와 실제 채권잔액을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 1,702,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유관계는 아직 끝나지 않았다
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 점유자 6명 중 박준영·임진규의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 점 때문에 이를 곧바로 ‘인수위험 0’으로 확정해서는 안 됩니다. 특히 공장·토지 일괄매각이고 여러 점유자가 혼재해 있으므로, 미상 점유 2명의 권리와 각 점유범위를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 비교 실거래가도 없어 신건 1,702,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 평가하기 어렵습니다.
